Инвестировать в отельный бизнес в Андалусии: почему сейчас идеальное время — и где выгоднее всего вкладываться
Почему инвестиции в отельный бизнес в Альпухарре (Гранада) в 2025 году приносят до 28% годовой рентабельности? Сравнение с арендой жилья, расчёт ROI на примере готового комплекса с рестораном и 10 номерами, анализ рисков и преимуществ Андалусии.
На фоне ужесточения закона об аренде жилья (Ley 12/2023) всё больше инвесторов в Испании начинают искать убежище не в очередной квартире под сдачу, а в готовом бизнесе с двойным доходом — отеле и ресторане. Особенно если этот бизнес расположен там, где природа, культура и спрос встречаются в идеальном балансе.
Таким местом сегодня становится Альпухарра — живописный горный регион в провинции Гранада, куда стремятся не только туристы, но и те, кто ищет устойчивую, высокодоходную инвестицию вне регуляторных ловушек крупных городов. В этой статье мы разбираем, почему отельный бизнес здесь может приносить до 28% годовой рентабельности, как он сравнивается с традиционной арендой, и что делает Альпухарру одним из самых перспективных уголков Андалусии для тех, кто думает не только о доходе, но и о качестве жизни.
Почему Альпухарра выгоднее Коста-дель-Соль для отельного бизнеса?
Многие инвесторы интуитивно тянутся к побережью, особенно к Коста-дель-Соль, где спрос на жилье и туризм исторически высок. Однако конкуренция там достигла предела, а маржинальность падает:
- На побережье переизбыток малых отелей и апартаментов — особенно в Марбелье, Фуэнхироле и Бенальмадене.
- Средняя наценка на номер минимальна, а стоимость продвижения растет.
- Лицензирование туристической аренды усложняется: в некоторых муниципалитетах приостановлено выдачу новых лицензий VFT.
В Альпухарре наблюдается иная картина:
- Низкая насыщенность рынка гостиницами премиум- и среднего класса.
- Высокая лояльность туристов: гости приезжают ради аутентичности, тишины и природы — и готовы платить больше за уникальный опыт.
- Меньше бюрократических барьеров: в отличие от Каталонии или Валенсии, здесь по-прежнему можно легально оформить лицензию на туристическую деятельность.
Спрос на «тихий туризм» и экотуризм в Альпухарре растёт на 20% в год
После пандемии глобальный туристический тренд кардинально сместился: всё больше путешественников отказываются от массового отдыха в пользу осмысленного, медленного, локального опыта — так называемого slow tourism. Это не просто модное слово, а осознанный выбор: меньше спешки, больше глубины. Гости хотят не «проехать по достопримечательностям», а жить как местные — гулять по горным тропам, пробовать оливковое масло с соседней фермы, пить кофе на террасе с видом на Сьерра-Неваду и возвращаться домой с ощущением настоящего отдыха, а не усталости от перелётов и очередей.
Альпухарра — один из самых ярких примеров региона, где дух slow tourism живёт органично. Здесь нет толп туристов, но есть охраняемые ландшафты, чистый воздух, мавританское наследие, уют в белоснежных деревушках вроде Пампанейры и Бубиона, а также развитая культура органического земледелия и устойчивого образа жизни.
Согласно данным испанского Министерства туризма, спрос на такие направления ежегодно растёт на 15–20%, а средний чек у таких туристов — на 30–40% выше, чем у массового потока. Они охотнее бронируют на длительный срок, реже отменяют поездки и часто возвращаются.
Для инвестора это означает стабильный, высокомаржинальный поток гостей вне высокого сезона — и первопроходческое окно возможностей, пока крупные гостиничные сети не начали активно осваивать этот сегмент.
Мототуризм в Альпухарре
Альпухарра — излюбленное направление для байкеров со всей Европы. Узкие серпантины, живописные горные дороги и свежий воздух делают этот регион идеальным для мотопутешествий. Многие байкеры специально приезжают сюда, чтобы прокатиться по трассам между белыми деревнями — Пампанейрой, Бубионом и Капилейрой — а затем собраться в уютных местных барах и ресторанах Орхивы, чтобы обменяться впечатлениями, насладиться домашней андалузской кухней и зарядиться атмосферой свободы и приключений.
Безопасность инвестиций начинается с правильного сопровождения
Покупка отельного комплекса — это не просто сделка с недвижимостью, а приобретение действующего бизнеса. И как в любом бизнесе, здесь важно не только то, что вы видите, но и то, что может быть скрыто за документами.
Как риелторы, специализирующиеся на коммерческой и сельской недвижимости в Андалусии, мы не берём комиссию с покупателя и не делаем выводов за вас. Наша задача — обеспечить прозрачность процесса и подключить надёжных профессионалов, которые помогут вам принять взвешенное решение.
Что мы делаем на этапе оценки объекта
🔹 Анализируем доступную информацию
Мы запрашиваем у продавца все имеющиеся данные: лицензии (licencia de apertura, licencia de actividad), сертификаты, историю бронирований (если предоставлена), а также общую финансовую картину по объекту. Это не аудит, но основа для первого фильтра.
🔹 Формируем запросы для юриста
На основе нашего опыта мы знаем, на что обратить внимание, и порекомендуем юриста, который проверит:
- действительность и возможность переоформления лицензий (особенно важно в сельских зонах, где применяется система ICONA вместо SCAV),
- наличие долгов по налогам (IBI, IVA), коммунальным платежам или штрафам,
- юридическую чистоту объекта: судебные споры, обременения, соответствие нормам (пожарная безопасность, энерго сертификат, доступность и др.).
🔹 Оцениваем реалистичность доходов
Если есть данные о бронированиях, отзывах или трафике на Booking/Airbnb, мы помогаем сформулировать запрос для финансового анализа. Однако окончательную оценку прибыльности проводит независимый консультант.
Наша поддержка — от визита до оформления покупки
Мы сопровождаем сделку от первого просмотра до подписания договора, помогаем:
- организовать встречи с юристом и техническими специалистами,
- понять, какие документы нужны для регистрации бизнеса в реестре туризма
- связаться с управляющими компаниями, если вы планируете передать управление на аутсорс.
Мы не гарантируем прибыль, не несем ответственность за содержание документов и не заменяем юриста. Но благодаря нашему опыту и сети проверенных контактов вы получаете всю необходимую информацию без скрытых комиссий и давления.
Готовый отельный комплекс в Орхиве: объект с 10 номерами за 630 000 €
Рассмотрим реальный объект — гостиничный комплекс с рестораном в муниципалитете Órgiva, расположенном в самом сердце Альпухарры.
Важно: Приведенный расчет является консервативным и основан на общедоступных статистических данных по туристическому потоку, средним ценам на проживание и расходам в регионе Альпухарра (провинция Гранада) в 2025 году:
- средней загрузке 70% в высокий сезон и 40% — в низкий,
- среднем чеке в ресторане 35 €,
- полной штатной структуре.
Фактическая прибыльность может варьироваться в зависимости от сезона, маркетинговой стратегии, уровня сервиса, состава персонала и других операционных факторов:
- более эффективном маркетинге (увеличение загрузки до 80%+),
- росте среднего чека (дегустационные обеды, вина, локальные продукты),
- использовании участка для свадеб, ретритов, мероприятий.
Для принятия решения рекомендуем заказать индивидуальный финансовый анализ у специалиста по гостиничному бизнесу. По вашему запросу мы порекомендуем проверенных профессионалов, которые подготовят детальный отчет с моделированием сценариев (best/worst case).
Основные параметры объекта: отель + ресторан в Альпухарре
- Местоположение: Órgiva, Альпухарра, провинция Гранада
- Цена покупки: 630 000 €
- Тип: Коммерческая недвижимость (отель + ресторан)
- Площадь участка: 70 000 м² (7 га)
- Площадь построек: 1 500 м²
- Номерной фонд: 10 двуспальных номеров, все с террасами и панорамным видом на Сьерра-Неваду
- Инфраструктура: полностью оборудованный отель и ресторан, парковка, террасы, лицензии на деятельность
Туристический потенциал:
- О́рхива — ворота в Альпухарру,
- Рядом белые деревни (Пампанейра, Бубион, Капилейра),
- Национальный парк Сьерра-Невада (походы, лыжи, природа),
- Популярное направление для байкеров и любителей «slow tourism».
Ключевые факторы высокой рентабельности (ROI до 28%)
- Двойной поток дохода: отель + ресторан = стабильность и масштабируемость.
- Уникальная локация: Альпухарра — тренд на «тихий», природный и аутентичный туризм.
- Большой участок (7 га): возможность для развития (йога-ретриты, свадьбы, экотуризм).
- Отсутствие регуляторных ограничений: в отличие от аренды жилья, отельный бизнес не подпадает под Ley 12/2023.
- Готовность к запуску: все лицензии, мебель, оборудование, кухня — работают «из коробки».
Детальный расчет доходов и расходов в 2025 году
В Альпухарре цены на размещение в бутик-отелях и комплексах с видами варьируются в зависимости от сезона:
1. Прогноз годового дохода от отеля (10 номеров)
| период | длительность | за ночь | загрузка | расчет | доход |
| Высокий сезон (апрель–октябрь) | 210 дней | 130 € | 70% | 10 × 210 × 0,70 × 130 | 191 100 € |
| Низкий сезон(ноябрь–март) | 155 дней | 80 € | 40% | 10 × 155 × 0,40 × 80 | 49 600 € |
| Итого (отель) | — | — | — | — | 240 700 € |
Загрузка рассчитана консервативно: 70% в сезон — реалистично для объекта с видами и хорошим расположением; 40% вне сезона — с учетом потока байкеров, выходных и зимнего туризма в Сьерра-Неваде.
2. Прогноз годового дохода от ресторана
| показатель | значение |
| Целевая аудитория | Гости отеля + внешние посетители (туристы, байкеры, гости из Пампанейры, Бубиона и др.) |
| Годовое количество гостей | 8 000 человек (~22 в день, с пиками в сезон) |
| Средний чек | 35 € (включая напитки, дегустации, местные продукты) |
| Расчёт дохода | 8 000 × 35 € |
| Годовой доход от ресторана | 280 000 € |
Согласно рыночным данным, рестораны в Альпухарре с панорамными террасами и локальной кухней стабильно генерируют 250 000–400 000 €/год при правильном позиционировании.
3. Общий валовой доход объекта
| источник дохода | сумма в год |
| От размещения (10 номеров) | 240 700 € |
| От ресторана (8 000 гостей) | 280 000 € |
| ✅ Валовой доход всего | 520 700 € |
2. Операционные расходы
Реалистичный расчёт операционных расходов для отельного комплекса в Орхиве (Альпухарра, провинция Гранада), с учётом актуальных данных по зарплатам и социальными взносам в 2025 году, а также финальная таблица доходности.
A. Персонал: зарплаты и социальные взносы по SMI 2025
Предположим гибридную модель: часть персонала работает full-time, часть — частично (сезонно или по графику):
| Должность | кол-во | в месяц | в год | соц взносы 24% | Итого в год |
| Управляющий / администратор | 1 | 1 600 € | 22 400 € | +5 376 € | 27 776 € |
| Повар (chef) | 1 | 1 700 € | 23 800 € | +5 712 € | 29 512 € |
| Официанты | 2 | 1 300 € × 2 | 36 400 € | +8 736 € | 45 136 € |
| Горничные / уборка | 2 | 1 250 € × 2 | 35 000 € | +8 400 € | 43 400 € |
| Итого по персоналу | 117 600 € | +28 224 € | 145 800 € |
Примечание: зарплата владельца/менеджера не включена — прибыль считается до его вознаграждения.
Можно частично оптимизировать: например, в низкий сезон сокращать официантов или горничных до 1 человека. Но для консервативного расчёта берём full-coverage.
B. Прочие расходы: маркетинг, коммунальные, лицензии
| статья расходов | сумма | обоснование |
| Электричество, вода, газ, интернет | 18 000 | Большой объем: отопление террас, кухня, 10 номеров |
| IBI + basura (местные налоги) | 6 500 | Для коммерческой недвижимости 1 500 м² |
| Маркетинг (Google Ads, SMM, фото) | 20 000 | Достаточно для регионального охвата |
| Комиссии платформам (Booking, Airbnb — 15% от 60% бронирований) | 21 600 | 60% × 240 700 € × 15% |
| Продукты для ресторана (закупка) | 112 000 | 40% от выручки ресторана (280 000 €) — стандарт HoReCa (Hotel, Restaurant и Café/Catering), |
| Ремонт, бельё, посуда, техническое обслуживание | 12 000 | Резерв на износ и замену |
| Страховки (имущество, ответственность) | 4 000 | Комплексное покрытие |
| Бухгалтерия, юрист, поддержка лицензий | 6 000 | Внешние услуги |
| Автоматизация регистрации (CheckinApp) | 300 | ~25 €/мес |
| Итого прочие расходы | 200 400 € |
Общие операционные расходы:
145 800 € (персонал) + 200 400 € (прочее) = **346 200 €/год**
Финальная таблица: чистая прибыль — 174 500 €, ROI — 27,7%
| показатель | сумма в год |
| Валовой доход | 520 700 |
| Операционные расходы | 346 200 |
| Чистая прибыль (EBITDA) | 174 500 |
| ROI (рентабельность инвестиций) | 174 500 / 630 000 × 100 ≈ 27,7% |
| Срок окупаемости | 630 000 / 174 500 ≈ 3,6 лет(~3 года 7 месяцев) |
ROI рассчитан как EBITDA / инвестиции (630 000 €) и отражает операционную доходность до вычета амортизации, налогов на прибыль и финансовых расходов. Это стандартный метод оценки прибыльности гостиничных объектов в Испании
Если говорить о чистой прибыли после всех налогов, то нужно вычесть:
- Амортизацию (например, 2–3% от стоимости здания в год — для 1 500 м²),
- Налог на прибыль (25% для юрлица, ~19–24% для ИП по шкале IRPF),
- Проценты по ипотеке (если есть).
Тогда реальная чистая прибыль после налогов может быть, например, 130 000–140 000 €, и ROI — около 21–22%.
Сравнение с другими инвестициями в Андалусии в 2025 году
| вариант | доходность | окупаемость | регуляторные риски |
| Этот отельный комплекс | ~27% | ~3,7 года | Низкие |
| Квартира в аренду (Малага) | 4–6% | 15–20 лет | Высокие (Ley 12/2023) |
| Вилла под краткосрочную аренду (Нерха) | 8–12% | 8–10 лет | Средние (нужна VFT) |
| Покупка земли под застройку | 0% (до продажи) | 5–10 лет+ | Юридические риски |
✅Вывод для инвестора: почему стоит купить сейчас
Отельный бизнес в Альпухарре — это не просто недвижимость. Это готовый доходный актив с двумя источниками прибыли, расположенный в одном из самых востребованных у туристов регионов Испании.
Не просто инвестиция, а уникальная возможность войти в испанский туристический рынок с высокой маржинальностью и минимальными регуляторными рисками, пока окно возможностей открыто.
- Получить чистую доходность более 27.7% годовых — что в 5–6 раз выше среднего по Испании (5–6%),
- Окупить вложения менее чем за 3,7 лет,
- Обеспечить себе стабильный, диверсифицированный доход от отеля и ресторана в одном из самых востребованных туристических регионов юга Испании.
Готовы сделать следующий шаг?
Мы сопровождаем сделку от первого визита до полноценного запуска бизнеса. Порекомендуем проверенного юриста для проведения полного due diligence — проверки лицензий, юридической чистоты объекта, соответствия требованиям Guardia Civil / Policía Nacional и оценки всех операционных рисков.
И самое важное: вы не платите нам комиссию с покупки — наша задача помочь вам инвестировать безопасно, прозрачно и с максимальной отдачей.
