Preguntas y Respuestas

1. ¿Qué gastos tiene la compra de una vivienda?

La compra de una vivienda en Andalucía supone unos gastos adicionales bastante importantes que hay que tener en cuenta. El precio de su compra se puede aumentar entre un 10-12% del total:

• 10% de IVA ( Impuesto sobre el Valor Añadido), en casos de propiedades nuevas o,
• 8%-10% de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), en casos de propiedades de segunda mano. Depende del valor de la propiedad.
• 1,5% de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.) en caso de vivienda nueva.
• 8% en el caso de plaza de garaje, salvo garajes anejos a la vivienda.
• 3,5 % en la transmisión de inmuebles con valor real menor de 130.000 euros en caso de ser una vivienda habitual del adquirente menor de 35 años, o menor de 180.000 euros cuando se destine a vivienda habitual del adquirente y éste tenga la consideración de persona con discapacidad y una minusvalía igual o superior al 33%.
• Gastos de Notaría, donde se prepara y firma la Escritura Pública, depende del valor de la propiedad, pero en ningún caso puede superar el 0,3%. Normalmente supone entre 300 y 600 €.
• Gastos de Registro de la Propiedad, donde se registra la propiedad a su nombre, dependiendo del valor registral de la propiedad pero no excediendo del 0,3%. Supone entre 300 y 600 €.
• Gastos de Registro de la Propiedad, donde se registra la propiedad a su nombre, dependiendo del valor registral de la propiedad pero no excediendo del 0,2%. Supone entre 300 y 500 € aproximadamente.
• Seguro de la vivienda, depende del precio de la propiedad adquirida.
• La comisión a la agencia inmobiliaria –NO SE PAGA. En nuestro caso, el comprador no nos paga ninguna comisión.

2. ¿Si entrego un dinero a cuenta de la compra de una vivienda pero, al final no se realiza la compra, que pasa con el dinero entregado?

Si entrega el dinero en concepto de reserva de la propiedad y el propietario acepta reservarla unos días, se firma un contrato de reserva. En caso de no seguir con la compra, se le devuelve la totalidad del dinero entregado.

Otra cosa es el Contrato de Arras Penitenciales donde el dinero entregado, siempre se le considera como parte de pago y arras penitenciales. En este caso, si el comprador se retracte, pierde el dinero entregado; y si se retracta el vendedor, viene obligado a devolver esta cantidad duplicada.

3. ¿En cuánto tiempo se concluye el trámite de compraventa?

En caso de no necesitar la financiación de la propiedad, se firma la Escritura Pública de compraventa directamente en la Notaría, entregando un cheque bancario por la totalidad a nombre del vendedor. A los veinte días se le entrega la Escritura. A partir de ahí, tiene un mes de plazo para liquidar el IVA o el ITP, y posteriormente llevar la Escritura junto con la carta de pago al Registro de la Propiedad para registrarla a su nombre. El Registro suele tardar otros treinta días.

En caso de necesitar una hipoteca, añádale otros 20 días aproximadamente de tramitación y preparación de la documentación del Banco para la firma.

4. ¿Qué documentos necesita un extranjero para abrir la cuenta en un Banco español?

Para abrir la cuenta en un Banco, necesita la presencia personal del extranjero y su pasaporte en vigor.

5. ¿Qué documentos necesita un cliente extranjero para solicitar la hipoteca en un Banco español?

Los Bancos españoles tienen las mismas condiciones de financiación tanto para el cliente nacional como para el extranjero. Un extranjero extracomunitario puede aspirar a recibir hasta 50% de la tasación de la propiedad y con un plazo de amortización de hasta 25-30 años. Para solicitar la hipoteca necesita: pasaporte en vigor, certificado de ingresos del trabajo (traducido y legalizado adecuadamente), NIE (número de identificación del extranjero). En el caso de tener propiedades en su país de origen, documentos que lo justifiquen

6. ¿Qué es el NIE y para qué se necesita?

El NIE (número de identificación del extranjero) es un título legal, que permite a los extranjeros efectuar cualquier transacción económica dentro de España: comprar una propiedad o un automóvil, solicitar un crédito a un Banco o constituir una sociedad. Para obtener NIE se necesita una copia del Pasaporte con visado de un mes como mínimo.

7. ¿Qué gastos le corresponden al vendedor de la propiedad?

Normalmente los gastos de la Notaría, que se pagan al 50% entre el comprador y el vendedor. También le corresponde al vendedor el impuesto de Plusvalía, que se liquida en la oficina de Gestión Tributaria del Ayuntamiento.

8. ¿Qué impuestos le corresponde a pagar a un extranjero no residente como propietario de una propiedad en España?

1. Impuesto Sobre el Patrimonio: Se ha suprimido el gravamen por este impuesto, con efectos desde el período impositivo 2008.
2. Impuesto Sobre la Renta de no residentes – Por los inmuebles destinados al uso propio, en este Impuesto se establece un rendimiento estimado en el siguiente importe: con carácter general, el 2 % del Valor Catastral del inmueble, que figura en el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En caso de inmuebles con valores catastrales revisados o modificados a partir del 1 de enero de 1994, el porcentaje será el 1,1%. Este rendimiento se entiende devengado una vez al año, el día 31 de diciembre. Tipo impositivo: el 24%. La cuota del impuesto será, por tanto, el resultado de aplicar el tipo correspondiente al rendimiento estimado .
3. Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI) – Se trata de un impuesto local, es decir, exigido por los Ayuntamientos, que deben pagar los propietarios de bienes inmuebles . Normalmente la cuantía varía del 0,5% al 1% del valor catastral y depende de las normas de cada Ayuntamiento.
4. Impuesto de Retención es un impuesto relacionado con el beneficio que obtiene el vendedor por la venta de la propiedad y solamente se aplica a no residentes (si el vendedor es residente los beneficios se reflejan en su declaración de la renta anual). En este caso, el comprador está obligado a retenerle al vendedor el 3% del total escriturado para ingresarlos a la Hacienda Pública en nombre del vendedor. Este impuesto solo se aplica a propiedades privadas registradas después del 1 de Enero de 1986. En el caso de locales comerciales el impuesto se aplica a aquellos registrados a partir del 1 de Enero de 1976. Las propiedades registradas anteriores a estas fechas están exentas. No obstante, si el inmueble que ahora se transmite por una persona física que lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada puede ser reducida al resultar aplicable un régimen transitorio.

9. Quiero comprar una finca rústica para dividirla y vender por parcelas. ¿Por dónde empiezo?

Depende si la finca es de regadío o de secano, existen unas normas de segregación que en cada municipio son distintas. Infórmese en su Ayuntamiento correspondiente sobre los mínimos segregables de la finca, antes de comprarla.

10. ¿Puede contestarme por qué se vende una u otra propiedad? Estoy interesado en una finca en La Alpujarra para su explotación agrícola, pero ¿Por qué se vende? ¿No es rentable?

Por supuesto, le informaremos de por qué está en venta cualquier propiedad que le interese. En el caso del Cortijo en La Alpujarra, el propietario es una persona mayor que últimamente no puede llevar la gestión de una finca tan grande. Tanto la agricultura como el negocio de turismo rural requieren de la máxima presencia en la finca y bastante esfuerzo.

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