Всё больше людей снимает жилье в Испании. В новом законе 4/2013 о мерах по содействию гибкости на рынке аренды жилья (La Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas) внесены дополнения налогах и правовых вопросах, затрагивающих продолжительность контракта аренды и досрочного выселения. Тем ни менее, еще много сомнений и вопросов о правах и обязанностях арендатора.



ПРАВА арендатора в Испании

Обговаривать стоимость и продолжительность контракта

Арендатор и арендодатель могут обговорить до подписания контракта о длительности и месячной стоимости аренды жилья. В течение срока действия договора арендная плата может быть изменена только ежегодно, в соответствии с условиями согласованными обеими сторонами. Это изменение не обязательно должно быть с учетом инфляции, а лишь согласовываться между съемщиком жилья и владельцем.

Продление контракта аренды

В конце года контракт продлевается ежегодно автоматически, пока аренда жилья не достигнет минимума трех лет (принудительное расширение), за исключением, когда арендатор сообщает дату расторжения контракта или о продлении заблаговременно минимум за 30 дней.

Контракты, в которых не обговаривается срок аренды, подразумевают продолжительность аренды на год с правом на продлении до трех лет.

Если через три года ни арендатор, ни арендодатель за 30 дней не уведомляют о расторжении контракта, то он автоматически продлевается еще на один год (автоматическое возобновление).

Расторжение договора аренды при необходимости

Арендатор может расторгнуть договор после 6 месяцев в любое время, поставив в известность заблаговременно минимум за 30 дней. В этом случае, и если это было обговорено в договоре, арендатор обязан возместить арендодателю сумму эквивалентную месячной арендной платы, в соответствии с арендной платой указанной в договоре каждого контрактного года.

Возврат залога если нет повреждений жилья

По окончанию контракта, если мебель в хорошем состоянии, оплачены все платежи, связанные с арендой жилья (коммунальные услуги, свет, интернет, телефон, газ и т.п.), собственник жилья возвращает депозит арендатору, а тот отдает ключи и освобождает жильё. Если это займет больше времени, то арендодатель вправе потребовать возмещение издержек.

Продолжение аренды, несмотря на смену собственника жилья

Все арендаторы, зарегистрированные в Реестре Собственности (Registro de la Propiedad), и занимающие жильё, их супруги или их зависимые дети могут сохранить договор аренды с теми же правами и обязанностями. Если новый владелец жилья собирается сам пользоваться жильем, то арендатор может потребовать, что он будет жить еще 3 месяца, оплатить за это время аренду и другие платежи, связанные с арендой, и потребовать у арендодателя возмещение убытков.

Передача аренды в определенных ситуациях третьим лицам.

Арендатор может продлить аренду, но не занимать жилье, если там продолжают жить его супруга или супруг, зависимые от него дети, и если они вписаны в Реестре Собственности. В случае развода, супруг или супруга, если им позволяет гражданское законодательство, могут стать ответственным квартиросъемщиком, но предварительно сообщить об этом, арендодателю максимум 2 месяца после судебного уведомления. В случае смерти арендатора, не могут договориться о порядке суброгации (если это случилось после трех лет контракта) или о расторжении договора после трех лет, если это произошло раньше.

Налоговые льготы в налоговой декларации

Арендатор может вычесть из доходов годовую сумму аренды в декларации (процент от налогооблагаемой суммы), а также произведённые им ремонтные работы (согласованные с хозяином жилья).

Добиваться снижения арендной платы за улучшение состояния жилья.

Арендатор может проводить ремонтные работы по улучшению состояния жилья, если от этого зависит стабильность и безопасность в доме, и если есть письменное подтверждение арендодателя. Кроме того .оба могут договориться в договоре об изменении суммы арендной платы (всей или частичной) на время проведения ремонта. Если условие договора не выполняется, то арендодатель может завершить контракт. Если ремонтные работы велись без разрешения хозяина, он может прекратить контракт в конце действия договора без какой-либо компенсации, если жилье будет оставлено в первоначальном виде.

Проведение работ по причине инвалидности арендатора или супруга/супруги

С ведома арендодателя, арендатор может проводить внутренние работы, если у него или у проживающих с ним супруги или членов семьи есть инвалидность или им за 70 лет. Работы не должны затрагивать ни здание, ни стабильность, ни его безопасность. По окончанию контракта, если этого требует владелец жилья, арендатор должен оставить жилье в первоначальном виде.

Отказ от первоочередного приобретения

Арендатор может отказаться от права первоочередного приобретения, в этом случае, арендодатель должен предупредить о своем намерении продать жилье минимум за 30 дней.

ОБЯЗАННОСТИ арендатора в Испании

Вносить залог при заключении контракта

Арендатор должен вносить залог при заключении контракта, на случай возможного ущерба жилья (не гарантия выплаты арендной платы), в эквиваленте одной месячной арендной платы ( за два месяца, если недвижимость не будет использовано как жилое помещение). Депозит переходит к корреспонденту, закрепленному в CCAA, но при каждом продлении договора можно обговорить возвращение частями до размера месячной арендной платы. Если нанесен материальный ущерб, арендатор выезжает раньше и не платит последний месяц, арендодатель вправе потребовать возмещение убытков и использовать депозит.

Вовремя платить арендную плату

Арендатор должен выплачивать месячную арендную плату в установленный срок. В противном случае, если это указано в договоре, и аренда вписана в Реестре Недвижимости, аренда прекращается, как только владелец юридически или нотариально запросит оплату у арендатора и не получит ответ в течение 10 рабочих дней. Арендодатель может использовать депозит для погашения задолженности и оплату нотариального уведомления.

Оплата коммунальных услуг

Арендатор должен оплачивать коммунальные услуги, такие как вода, газ, свет, кроме того, обеспечение безопасности и обслуживание котла, если это не обговорено в договоре.

Оставить жилье в том же состоянии, как и при въезде

Если с арендодателем не обговорено иное, арендатор должен оставить жилье в первоначальном виде, или может потерять залог.

Освободить жилье, если арендодатель докажет необходимость

Арендатор должен освободить жилье, если после года контракта, арендодатель сообщит предварительно за 2 месяца, что намеревается сам здесь жить, или для близких родственников, или при разводе или разъезде с супругом/супругой или инвалидности. Если арендатор или его семья не занимают жилье в течении 3х месяцев после завершения контракта или освобождают жилье (за исключением форс-мажорных обстоятельств), через 30 дней арендатор может заселиться на новый срок до 3х лет, на предыдущих условиях с учетом компенсации за выселении, или за минусом месячной платы за каждый оставшийся год договора.

Освободить жилье в случае неуплаты

Арендодатель может подать в суд на арендатора при задержке арендной платы на один месяц. Во избежание выселения, арендатор должен погасить долг в течение 10 дней и возместить судебные издержки. Эта процедура возможно только один раз за время всего срока аренды, Во второй раз арендатор выселяется, выплачивая долги и судебные издержки позже. Если арендатор не отвечает в течении 10 дней и съезжает , то с него могут взыскать по суду. Арендатор может опротестовать судебное решение на изменение суммы. Со своей стороны арендодатель не может поменять замок или прекратить снабжение, иначе это может быть обнародовано.

Решение о правах арендодателя

Если у арендодателя возникнет замена попечителя, взыскание по ипотеке или постановление суда на право покупки, аренда прекращается. За исключением случаев, когда аренда вписана в Реестр Собственности, аренда продолжается на время согласно договору.

Источник fotocasa.es
перевод Коломейцева Валерия
При копировании материала ссылка на статью обязательна

При аренде недвижимости в Испании появляется много вопросов. Став нашим клиентом, получаете качественное обслуживание и гарантию от неприятных сюрпризов, свяжитесь с нами по email info@spain-style.ru или по телефонам: +34(656)19-68-80 Наталья +7(903)327-60-59 Валерия.