До сих пор считалось, что покупка жилья для сдачи в аренду — это простая и безопасная стратегия для получения пассивного дохода, долгосрочная финансовая стабильность, и один из наиболее популярных способов заработать в сфере недвижимости.
Invertir en el negocio del alquiler de viviendas es una de las estrategias más seguras y rentables para generar ingresos pasivos y construir patrimonio a largo plazo.
Инвестиции в бизнес по аренде жилья — одна из самых безопасных и прибыльных стратегий получения пассивного дохода и создания долгосрочного богатства.
Tristán (инвестор с многолетним опытом) для SubastaNomics
- Жилье относится к базовым потребностям, поэтому всегда будет и спрос на аренду.
- Получение регулярного пассивного дохода и долгосрочная финансовая стабильность.
- Единственный бизнес, где вы начинаете получать доход с первой минуты.
- Лучшая стратегия защиты капитала от инфляции. Цены на недвижимость всегда индексируются и гарантируют прирост капитала в случае перепродажи
- В отличие от передачи активов в инвестиционные фонды или акции компаний, у вас сохраняется полный контроль над инвестициями,
- При финансировании бизнеса, проценты по ипотеке гораздо ниже, чем за простой кредит.
Какие объекты недвижимости считаются наиболее выгодными для инвестирования?
Для долгосрочной аренды
Самый прибыльный тип недвижимости для сдачи в аренду остаются квартиры на первых трех этажах с 3 спальнями в крупных городах с высоким демографическим и экономическим ростом рядом с университетами, больницами и доступом к общественному транспорту.
Для краткосрочной аренды
Для краткосрочной аренды сохраняется спрос на жилье высокого класса в районах, привлекательных для туристов.
- Квартиры рядом с пляжем с видами на море.
- Недвижимость в историческом центре города для любителей достопримечательностей.
- Элитные виллы с бассейном, теннисным кортом рядом с морем или горными курортами и вблизи с различными развлечениями для семейного отдыха или большой компании, что гораздо выгоднее чем заселяться в отель.
Закон о праве на жилье Ley 12/2023, de 24 de mayo
В мае 2023 года в Испании вступил в силу новый Закон о праве на жильё (Ley 12/2023). Несмотря на благие намерения защитить арендаторов и сделать жилье доступнее, на практике он сильно усложнил жизнь собственникам, особенно в крупных городах с высоким спросом на долгосрочную аренду.
Основные положения закона, которые вызывают наибольшую обеспокоенность у инвесторов и частных собственников
Арендная плата теперь может быть «заморожена» в так называемых «напряженных»(tensionadas) зонах , как, например, Мадрид или Барселона. При смене арендатора ставка не может превышать предыдущую, даже если вы купили объект по рыночной цене.
Собственник не может просто отказаться от продления договора. Если вы — «крупный арендодатель» (владеете более 10 квартир или более 1 500 m² жилья), вы обязаны продлить аренду еще на 3 года — даже если хотите использовать квартиру для себя.
Даже если собственник хочет использовать жилье для себя или своей семьи, это возможно только при наличии судебного решения и только в строго определенных случаях. Суды затягивают процесс на 12–18 месяцев, особенно если арендатор заявляет, что находится в «уязвимом положении» (низкий доход, наличие детей и т.д.).
Муниципалитеты могут вводить повышенные налоги (до +150% к IBI) для собственников более 4-х пустующих квартир. Так называемый “налог на спекуляцию», на практике бьет по тем, кто не может сдать в аренду или ремонтирует объект.
Финансовые стимулы только при «социальной» аренде. Снижение налога на доход от аренды (IRPF) с 60% до 90% — только если:
- дом находится в «напряженной» зоне,
- новая ставка ниже предыдущей на 5% и более,
- или арендатор возраста 18-35 лет,
- жильё включено в госпрограмму социального найма.
Это поощряет только низко маржинальную, «социальную» аренду, а не рыночную
Закон системно ограничивает права собственника, но максимально защищает арендатора — даже в случаях злостной неуплаты или злоупотребления:
- лишает владельца права устанавливать рыночную цену,
- лишает права выбирать арендатора,
- усложняет выход из договора,
- повышает риски и издержки,
- создает юридическую неопределенность.
Неудивительно, что многие частные собственники перестали сдавать жилье в аренду, боясь рисков, бюрократии и отсутствия контроля.
К чему привел дефицит арендного жилья
- Фонд арендного жилья находится на историческом минимуме. Спрос на аренду остался, а предложение резко сократилось, Ежегодный отчет по рынку жилой недвижимости Испании за 2024 год
- Цены как на аренду, так и на вторичное жилье, стремительно растут (в 2024–2025 — на 10–12% в год). Например, квартиры площадью 60 m² на окраине Мадрида, которые 10 лет назад стоили всего 450 €, теперь стоят не менее 950 €.
- Конкуренция исчезла, открыв уникальную возможность для профессиональных инвесторов, которые умеют работать в новых условиях.
Для инвестирования предлагаем рассмотреть не Мадрид или Барселону, где действуют самые жесткие ограничения, а Андалусию, где
- Не введен жесткий ценовой потолок на аренду,
- Еще сохраняется возможность получить лицензию на туристическую аренду,
- Стабильно высокий спрос за счет туризма, университетов и релокантов.
При профессиональном подходе, с расчетом чистой доходности, со страховкой от неуплаты и надежной управляющей компанией, арендный бизнес в Андалусии остается одним из самых прибыльных в Испании.
Как себя обезопасить в связи с новым законом для арендодателей?
В условиях действия Ley 12/2023 закона собственникам, особенно в «напряженных» зонах (zonas tensionadas), действительно стало сложнее управлять арендой. Однако профессиональные инвесторы могут и должны защищать себя — и даже получать преимущество. Вот проверенные меры защиты, адаптированные под реалии 2025 года:
✅ 1. Выбирайте правильный регион
Закон не действует одинаково везде.
Андалусия (провинции Малага и Гранада):
Не ввела потолки на аренду (в отличие от Барселоны, Мадрида, Валенсии);
Не ограничивает туристическую аренду (если объект соответствует требованиям);
Не объявляла большинство муниципалитетов «напряженными зонами».
👉 Совет: инвестируйте, например, в прибрежные города (Альмуньекар, Нерха), исторические центры (Ронда).
✅ 2. Не становитесь «гран тенедором» (gran tenedor)
Закон ужесточает правила именно для тех, кто владеет 10+ объектами или 1 500+ m² жилой площади.
Если вы частный инвестор:
- держите объекты в разных юридических лицах или через супруга/партнера;
- избегайте концентрации 10+ квартир на одно имя.
👉 Важно: в «напряженных» зонах «гран тенедоры» не могут устанавливать рыночную цену — только по гос индексу.
✅ 3. Обязательно оформите лицензию на туристическую аренду (VFT)
Если вы планируете краткосрочную аренду:
В Андалусии все еще выдают лицензию на туристическую аренду (VFT) (в отличие от Каталонии), без неё — штрафы до 60 000 € и риск закрытия объекта.
👉 При сопровождении сделки купли продажи мы проверяем наличие всех документов и сертификатов, возможность получения лицензии на туристическую аренду и порекомендуем юриста для оформления лицензии Registro de Turismo.
✅ 4. Оформите страховку от неуплаты аренды
Это ключевая защита в условиях невозможности быстро выселить неплательщика:
- Страховка покрывает до 12 месяцев аренды;
- Включает юридическую защиту и расходы на выселение;
- Стоимость: 2–4% от годовой арендной ставки.
Компании: Mapfre, Allianz, SegurCaixa.
✅ 5. Проверяйте арендаторов профессионально не полагаясь на интуицию — это критически важно в 2025 году.
Запрашивайте NIE / DNI (удостоверение личности), последние 2–3 зарплатные выписки, подтверждение трудового контракта.
Используйте сервисы типа Solvenza или Experian, которые дают возможность заблаговременно отфильтровать рискованных арендаторов.
- Проверка кредитной истории — показывают, есть ли у человека просрочки по кредитам, ипотеке, коммунальным платежам и т. д.
- Анализ платежеспособности — определяют, насколько стабилен доход арендатора, и сможет ли он реально платить аренду.
- Выявление рисков — выявляют, числится ли человек в списках должников (например, в Fichero ASNEF (должники перед компаниями), RAI (корпоративные должники), CIRBE (информация от Банка Испании о кредитах), проверка по внутренним базам банков и страховых компаний.
👉 Для туристической аренды — автоматизированные системы верификации через управляющую компанию.
✅ 6. Работайте через управляющую компанию, которая берет на себя
- Подбор и скрининг арендаторов;
- Сбор платежей;
- Обслуживание объекта;
- Юридическое сопровождение;
- Взаимодействие с администрацией.
Комиссия: 8–15% от аренды снижает ваши риски до минимума, особенно если вы живете за пределами Испании.
✅ 7. Регистрируйте договор в Catastro и в фонде аренды Это не обязательно по закону, но:
- Позволяет легально декларировать доход;
- Дает доказательства в суде при спорах;
- Позволяет получить налоговые льготы (до 90% снижения налога на доход от аренды — если вы сдаете в «напряженной» зоне ниже рыночной цены).
✅ 8. Внимательно относитесь к выбору объекта. Избегайте объектов «на грани»
- Жилье в маргинальных районах, даже если цена кажется привлекательной.
- Дома без энерго сертификата (минимум E, лучше A–C);
- Жилье в зданиях без лицензии на туристическую аренду или невозможности ее получить;
- Объекты в муниципалитетах, где приостановлена выдача VFT.
💡 Главный вывод:
Закон не делает аренду невозможной — он делает ее сложной для непрофессионалов. Но именно это открывает огромные возможности для тех, кто знает правила игры.
Важно не просто получить арендатора, а защитить себя от рисков. Если вы правильно оформляете документы и страховку, пользуетесь управляющей компанией — ваш доход от аренды останется стабильным, легальным и защищенным. Андалусия предлагает вам один из последних шансов войти в испанскую недвижимость с максимальной отдачей
Расчёт прибыли от аренды недвижимости
Это не просто «арендная плата минус ипотека». Чтобы понять, насколько выгодна ваша инвестиция, нужно считать чистую прибыль (net profit) и чистую доходность (net yield) — с учётом всех расходов, как единовременных (при покупке), так и ежегодных (при эксплуатации).
1. Доход от аренды (валовой)
Это сумма, которую вы получаете от арендатора в год.
Аренда = 1 000 € /мес → 12 000 € /год
2. Ежегодные расходы на содержание недвижимости
| IBI(местный налог на недвижимость) | 800–1 200 €/год |
| Basura(муниципальный сбор на вывоз мусора) | 100–200 €/год |
| Коммунальные платежи(если не включены в аренду) | 0–500 € |
| Страховка(от неуплаты + от рисков) | 300–600 €/год |
| Управление недвижимостью(8–15%) | 960–1 800 € (8–15% от 12 000 €) |
| Комиссия платформам(Airbnb, Booking и др.) | 600–1 200 € |
| Резерв на ремонт и амортизацию | 500–1 000 € |
| Коммунальные расходы между арендаторами(вода, электричество, интернет) | 200–500 € |
Итого расходов: ≈ €4 500/год (может быть больше или меньше — зависит от объекта и модели аренды)
📌 3. Чистая прибыль = Доход – Расходы
€12 000 – €4 500 = €7 500/год — реальный денежный поток, который вы получаете на руки.
📌 4. Учёт расходов при покупке (для расчёта полной рентабельности)
При покупке вы также платите единовременные расходы:
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — 8–10% от цены (для вторичного жилья);
Нотариус, регистрация, юридические услуги — 1 000–2 000 €;
Регистрация в Catastro, оформление лицензии VFT (если туристическая аренда) — 500–1 500 € ;.
Ремонт/меблировка — от 0 до 20 000 €+.
Эти расходы не входят в ежегодную прибыль, но влияют на общую доходность инвестиции — особенно в первые 1–3 года.
📌 5. Чистая доходность (net yield)
Чистая доходность (%) = (Чистая прибыль / Общие вложения) × 100, где общие вложения = цена покупки + расходы на оформление и подготовку.
Цена покупки: 300 000 €
Расходы при покупке: 25 000 €
Итого вложений: 325 000 €
Чистая прибыль: 15 000 €/год (например, для туристической аренды в Альмуньекаре)
Net yield = (15 000 / 325 000) × 100 ≈ 4,6%
Но если вы купили объект ниже рыночной стоимости (Рядный особняк в стиле ар-деко в историческом центре Ронды (Малага) — за 570 000 € вместо 1 073 000 € ), чистая доходность может превышать 20%.
Расчет прибыли от аренды для рядного особняка в Ронде при текущей рыночной ситуации в 2025 году.
| Цена продажи | 570 000 € |
| Официальная оценка TINSA | 1 073 000 € |
| Скидка к рыночной стоимости | 47% |
| Тип недвижимости | Casa adosada (рядный особняк), 3 этажа |
| Площадь | 523 m² построено, 200 m² участок |
| Спальни / Санузлы | 6 спален, 4 ванные + 1 туалет |
| Особенности | Art Deco, полностью меблирован, сауна, терраса, парковка, в историческом центре Ронды |
| Состояние | Отличное, готов к эксплуатации |
1. Доход от туристической аренды (основная стратегия)
Объект идеально подходит для премиум-краткосрочной аренды (Airbnb, Booking и др.) из-за:
- уникального дизайна и истории,
- расположения в туристическом центре Ронды,
- вместительности (6 спален = до 12 гостей),
- наличия парковки и сауны.
Расчёт валового годового дохода (консервативный):
- Высокий сезон (апрель–октябрь, 210 дней):
— Средняя цена за ночь: 1 000 €
— Заполняемость: 75%
→ Доход: 210 × 0.75 × 1 000 = **157 500 € ** - Низкий сезон (ноябрь–март, 150 дней):
— Средняя цена за ночь: 500 €
— Заполняемость: 35%
→ Доход: 150 × 0.35 × 500 = **26 250 € **
✅ Итого валовой годовой доход: 183 750 €
💸 2. Ежегодные расходы
| Расходы | € |
| Управление недвижимостью (15%) | 27 500 |
| Комиссия платформам (10%) | 18 400 |
| Электричество, вода, интернет | 3 500 |
| IBI (местный налог) | 1 200 |
| Страховка (дом + неуплата) | 800 |
| Уборка и смена белья | 6 000 |
| Резерв на ремонт/амортизацию | 5 000 |
| Итого расходы | 62 400 € |
Примечание: эти цифры соответствуют реалиям премиум-объектов в Андалусии в 2025 г.
💰 3. Чистая прибыль и доходность
- Чистый годовой доход:
183 750 € – 62 400 €= **121 350 €** - Чистая доходность (net yield) на цену покупки (570 000 €):
(121 350 / 570 000) × 100 ≈ **21,3% годовых** - Чистая доходность на рыночную стоимость (1 073 000 €):
(121 350 / 1 073 000) × 100 ≈ **11,3% годовых**
✅ То есть, купив объект ниже рыночной цены на €503 000, вы получаете вдвое выше доходность, чем средний инвестор.
📦 4. Дополнительные выгоды
- Рост капитала:
При перепродаже через 2–3 года — прибыль от +400 000 € до +500 000 €(возврат к рыночной оценке). - Низкая конкуренция:
Такие объекты в центре Ронды — единицы. Спрос на премиум-аренду устойчив (семьи, свадьбы, VIP-клиенты). - Гибкость использования:
Можно сдавать частями, использовать для личного отдыха 2–3 недели в год, организовывать закрытые мероприятия. - Защита от регуляторных рисков:
В Андалусии (в отличие от Мадрида или Барселоны) нет потолков на аренду, выдают лицензии VFT, и нет запрета на туристическую аренду.
🔚 Вывод
Покупка этого особняка — это не просто инвестиция, а уникальная возможность:
- Получить чистую доходность более 21% годовых — что в 4 раза выше среднего по Испании (5–6%),
- Заработать полмиллиона евро при перепродаже,
- Обеспечить себе актив с растущей ликвидностью в одном из самых привлекательных регионов Испании.
Как пишет инвестор в SubastaNomics:
«Comprar barato el piso que quieres alquilar» — главное правило. А здесь вы покупаете ниже рыночной цены на 47%.
Готовы сделать следующий шаг?
Свяжитесь с нами: на всем этапе сделки купли-продажи, поможем оформить все документы и подключить управляющую компанию.
