Статья будет полезно тем, кто собирается продать свою недвижимость в Испании, информация о налогах и расходах, связанных с продажей.
При продаже недвижимости юристы часто сталкиваются с ситуацией, когда продавец обнаруживает налоги, которые должны быть уплачены, уже после согласования цены на продажу. Это может привести к неприятным сюрпризам. Если покупатели обычно задают много вопросов о налогах и затратах, связанных с покупкой жилья, то продавцы иногда основываются на ложном убеждении, что если прибыли нет, то и налог не надо платить.
Давайте посмотрим на налоги, которые необходимо заплатить нерезиденту при продаже недвижимости в Испании.
Plusvalía
Муниципальный налог Plusvalía, который необходимо заплатить в местный совет, основанный на увеличение официальной стоимости недвижимости между датой покупки и продажи данной недвижимости. Официальная стоимость земли в Испании всегда растёт. Попросите вашего адвоката рассчитать данный налог ещё до продажи, потому что это может повлиять на окончательную цену.
В некоторых решениях суда было установлено, что способ расчёта этого налога не является законным. Особенно, когда цена продажи была ниже цены покупки. Будем надеяться, что правительство Испании примет новый закон, регулирующий данный налог. Однако на февраль 2019 вы обязаны заплатить налог Plusvalía. И если вы нерезидент, его необходимо заплатить по старой схеме, хотя в некоторых случаях получится потом попросить возмещение. Проконсультируйтесь у вашего адвоката.
Налог на прирост капитала
В отличие от Plusvalía, этот налог более справедливый. В настоящий момент нерезиденты должны платить 21% от прибыли. Тем ни менее, важно знать, даже если вы не получаете никакого дохода в Испании, как нерезидент, покупатель вашей недвижимости будет обязан удержать 3% с продажи и уплатить их от Вашего имени. Если у вас нет никаких налоговых обязательств, вы можете подать годовую декларацию о доходах и эта сумма будет вам возвращена полностью или частично. Обратите внимание, что 3% с продажной цены это не налог, а залоговых платёж, удерживаемый государством для последующего рассчёта ваших 21% от годового дохода.
А теперь посмотрим затраты.
Комиссии агентства недвижимости
Большинство агентов недвижимости на Костадель Соль берут комиссии 4-6% + IVA (НДС). Это рассчитывается из продажной цены, поэтому вам не придётся вносить какие либо платежи. Только некоторые агентства могут запросить небольшие деньги на публикацию вашей недвижимости в своём журнале.
Юридические услуги
Стандартная плата, которую юристы берут за консультирование своих клиентов при сопровождении сделки продажи недвижимости. И это составляет 1% + IVA от цены продажи. Если это дорогой объект недвижимости, то юридические фирмы предлагают обычно лучшие цены. Желательно связаться с юристом на ранних стадиях продажи, чтобы он уточнил все сборы и налоги.
Сертификат энергоэффективности
Сертификат энергоэффективности является обязательным с 2013 года. Его необходимо сделать до того, как вы решили выставить недвижимость на продажу. Вы можете быть оштрафованы, если выставляете вашу недвижимость на продажу или аренду без этого сертификата.
Сертификат может стоить 80 евро за квартиру и 300 евро за виллу. Попросите вашего агента организовать это для вас.
Расходы на отмену ипотеки
Если вы брали вашу недвижимость в ипотеку, а теперь хотите продать, то даже если вы полностью выплатили её год назад, вам необходимо убедиться, что запись удалена из Реестра недвижимости. Это включает в себя оплату услуг нотариуса и Реестра недвижимости. И на это придётся выделить около 800 евро.
Помните, даже если вы полностью выплатили ипотеку, вам все ещё необходимо удалить это из записи об имуществе в Реестре недвижимости. И если вы не проинструктируете банк это сделать, он это не сделает.
В заключении, несколько фишек для тех, кто хочет продать свою недвижимость в Испании.
Пакет документов перед продажей
Подготовьте пакет документов вашей недвижимости, который должен включать:
- Копию документов подтверждающих право собственности (escritura de compraventa).
- Последняя квитанция об оплате налога на имущество IBI.
- Сертификат энергоэффективности.
- Выписку из кондоминиума, что у вас нет задолжностей по платежам.
Не ждите, пока ваш агент позвонит сказать, что у него есть покупатель на вашу недвижимость. Если у вас нет в наличие всех этих документов, процедура их сбора может занять недели, и это может заставить покупателя нервничать или передумать. Эти документы необходимо подготовить, как только вы решили выставить вашу собственность на продажу.
Убедитесь, что вы оплатили налоговые сборы IBI и BASURA (налог на вывоз мусора), сборы в кондоминиум (если они есть), и подоходный налог для нерезидентов.
Если есть ипотека, выясните, сколько ещё осталось, и не забудьте о снятии записи в Реестре недвижимости.
Поговорите с юристом или риэлтором, который специализируется на подобных сделках продажи недвижимости, и попросите их рассчитать ваши налоги и расходы на продажу. Это поможет установить цену на продажу и избежать неприятных сюрпризов. Необходимо предоставить копию документа, подтверждающего право на собственность, и недавнюю копию квитанции о налоге на имущество IBI
И наконец, даже если у вас есть выгодное предложение, ничего не подписывайте пока не поговорите с юристом. В противном случае, вы можете взять на себя обязательства, не зная о последствиях и рисках. И помните, в Испании устные контракты являются также обязательными к соблюдению, как и письменные, хотя их и труднее выполнять.
по материалам bravolegal.es перевод Коломейцева Валерия
Если у вас есть вопросы по продаже вашей недвижимости в Испании, свяжитесь с нами по email или по телефонам:Viber WhatsApp +34(656)19-68-80 Наталья Viber WhatsApp +7(903)327-60-59 Валерия