¿Sabías que invertir en un hotel con restaurante en la Alpujarra (Granada) puede generar hasta un 28% de rentabilidad anual? Comparativa con el alquiler residencial, análisis de riesgos y oportunidades en Andalucía en 2025.
Tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de Vivienda, cada vez más inversores en España buscan refugio fuera del alquiler residencial. Ya no se trata solo de comprar un piso para alquilar, sino de adquirir un negocio hotelero listo para operar, con dos fuentes de ingresos: alojamiento y restauración.
Y si ese negocio está en un lugar donde naturaleza, autenticidad y demanda turística convergen en perfecto equilibrio, la inversión gana en rentabilidad y estabilidad.
Ese lugar es hoy la Alpujarra, una comarca de montaña en la provincia de Granada que atrae no solo a viajeros, sino también a quienes buscan una inversión sostenible, de alto rendimiento y libre de las trampas regulatorias de las grandes ciudades.
En este artículo analizamos por qué un hotel en la Alpujarra puede alcanzar una rentabilidad del 27–28% anual, cómo se compara con el tradicional alquiler de viviendas y qué convierte a esta zona en uno de los rincones más prometedores de Andalucía para quienes invierten pensando tanto en la renta como en la calidad de vida.
¿Por qué la Alpujarra es una mejor inversión que la Costa del Sol para un negocio hotelero?
Muchos inversores siguen mirando instintivamente hacia la costa, especialmente a la Costa del Sol, por su histórico volumen de turismo y demanda inmobiliaria. Sin embargo, en la actualidad este mercado ha alcanzado su límite de saturación, lo que reduce significativamente la rentabilidad:
- Exceso de oferta: hay una sobrepoblación de pequeños hoteles y apartamentos turísticos, especialmente en zonas como Marbella, Fuengirola o Benalmádena.
- Márgenes ajustados: la competencia feroz obliga a bajar precios, mientras que los costes de marketing y visibilidad en plataformas como Booking o Airbnb no paran de subir.
- Regulación restrictiva: en muchos municipios de la Costa del Sol se ha paralizado la concesión de nuevas licencias VFT (Viviendas con Fines Turísticos), y los requisitos para operar son cada vez más exigentes.
En cambio, la Alpujarra presenta un escenario completamente distinto:
- Mercado poco saturado: escasean los hoteles de gama media y premium, lo que permite posicionar tu establecimiento sin competir únicamente por precio.
- Turismo de valor: los visitantes vienen buscando autenticidad, tranquilidad y naturaleza, no masificación. Están dispuestos a pagar más por una experiencia única, con vistas al Parque Nacional de Sierra Nevada y acceso a pueblos blancos como Pampaneira o Bubión.
- Marco regulatorio más flexible: a diferencia de Cataluña o la Comunidad Valenciana, en Andalucía —y especialmente en zonas rurales como la Alpujarra— sigue siendo posible obtener licencias para actividades turísticas de forma legal y relativamente ágil.
En resumen: mientras la Costa del Sol se enfrenta a la sobresaturación y la regulación, la Alpujarra ofrece un entorno sostenible, con menor competencia, mayor margen de beneficio y un público viajero más leal y solvente. Para un inversor que busca rentabilidad a largo plazo, la elección está clara.
La demanda de «turismo tranquilo» y ecoturismo en la Alpujarra crece un 20% anual
Tras la pandemia, el perfil del viajero ha cambiado profundamente. Cada vez más personas rechazan el turismo masivo y buscan una experiencia auténtica, lenta y conectada con lo local: el llamado «slow tourism». No se trata de una moda pasajera, sino de una elección consciente: menos prisas, más profundidad.
Estos viajeros no quieren «tachar monumentos de una lista», sino vivir como los lugareños: caminar por senderos de montaña, degustar aceite de oliva de la granja vecina, tomar un café en una terraza con vistas al Parque Nacional de Sierra Nevada y regresar a casa con la sensación de haber descansado de verdad — no con el agotamiento de los aeropuertos y las colas.
La Alpujarra es uno de los pocos lugares en Europa donde el espíritu del slow tourism se vive de forma natural. Aquí no hay multitudes, pero sí paisajes protegidos, aire puro, herencia morisca, el encanto de los pueblos blancos como Pampaneira, Bubión o Capileira, y una arraigada cultura de agricultura ecológica y estilo de vida sostenible.
Según datos del Ministerio de Turismo de España, la demanda en este tipo de destinos crece entre un 15% y un 20% al año. Además, el gasto medio por turista en la Alpujarra es un 30–40% superior al del turismo convencional. Estos viajeros reservan estancias más largas, cancelan menos y suelen regresar.
Para un inversor, esto se traduce en un flujo constante de huéspedes de alto valor, incluso fuera de temporada alta, y en una ventana de oportunidad única antes de que las grandes cadenas hoteleras descubran este nicho.
Turismo motero en la Alpujarra
La Alpujarra es uno de los destinos favoritos de los moteros europeos. Sus carreteras serpenteantes, vistas espectaculares y el aire fresco de la sierra la convierten en un paraíso para los amantes de las dos ruedas.
Muchos viajan expresamente para recorrer las rutas que conectan los pueblos blancos —Pampaneira, Bubión y Capileira— y luego reunirse en los acogedores bares y restaurantes de Órgiva. Allí comparten historias, disfrutan de la cocina casera andaluza y se impregnan de una atmósfera de libertad y aventura que solo el mototurismo sabe ofrecer.
La seguridad de tu inversión empieza con un acompañamiento profesional
Comprar un complejo hotelero no es solo adquirir una propiedad, sino asumir un negocio en funcionamiento. Y como en cualquier negocio, lo que ves a simple vista no siempre refleja la realidad completa: los riesgos suelen esconderse en los documentos.Como agentes inmobiliarios especializados en activos comerciales en Andalucía, no cobramos comisión al comprador y no tomamos decisiones por ti. Nuestro rol es garantizar transparencia en todo el proceso y ponerte en contacto con profesionales de confianza que te permitan tomar una decisión informada.
Qué hacemos en la fase de evaluación del activo:
🔹 Analizamos la información disponible
Solicitamos al vendedor toda la documentación existente:
- licencias de apertura y actividad,
- certificados técnicos (energía, accesibilidad, seguridad contra incendios),
- historial de reservas (si se facilita),
- y una visión general de la situación financiera del establecimiento.
Este paso no sustituye un due diligence, pero sí sirve como filtro inicial para evaluar la viabilidad del activo.
🔹 Preparamos el briefing para el abogado
Con base en nuestra experiencia, identificamos los puntos críticos y te recomendamos un abogado especializado que verificará, entre otros aspectos:
- la vigencia y posibilidad de transferencia de licencias (especialmente relevante en zonas rurales, donde rige el sistema ICONA en lugar del SCAV),
- la existencia de deudas pendientes con Hacienda (IBI, IVA), suministros o multas administrativas,
la limpieza jurídica del inmueble: litigios, cargas o incumplimientos normativos (seguridad, certificado energético, accesibilidad, etc.).
🔹 Evaluamos la solidez de los ingresos declarados
Si se dispone de datos sobre reservas, reseñas o tráfico en Booking/Airbnb, te ayudamos a formular las preguntas clave para un análisis financiero riguroso. No obstante, la valoración final de la rentabilidad la realiza un consultor independiente, no nosotros.
Nuestro apoyo: desde la primera visita hasta la firma de escritura
Te acompañamos en todo el proceso de compra, ayudándote a:
- coordinar reuniones con el abogado y técnicos especializados,
- entender qué documentos se necesitan para la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía,
- contactar con empresas gestoras profesionales, si decides externalizar la operativa del hotel y restaurante.
No garantizamos beneficios, no asumimos responsabilidad sobre el contenido de los documentos ni sustituimos al abogado. Pero gracias a nuestra experiencia y a una red de profesionales verificados, te aseguramos acceso a toda la información relevante — sin comisiones ocultas ni presión comercial.
Un complejo hotelero listo para operar en Órgiva: 10 habitaciones por 630 000 €
Tomemos como ejemplo un activo real: un complejo hotelero con restaurante ubicado en el municipio de Órgiva, en pleno corazón de la Alpujarra granadina.
⚠️ Importante: El análisis de rentabilidad que presentamos es conservador y se basa en datos públicos disponibles para 2025:
- ocupación media del 70% en temporada alta y 40% en baja,
- ticket medio en el restaurante de 35 €,
- plantilla completa operativa.
La rentabilidad real puede variar en función de factores como la estrategia de marketing, el nivel del servicio, la gestión del personal o la diversificación de ingresos (eventos, retiros, menús degustación, etc.).
Para una decisión de inversión informada, recomendamos encargar un análisis financiero personalizado a un consultor especializado en hostelería. Por solicitud, te ponemos en contacto con profesionales verificados que elaborarán un informe detallado con escenarios best case / worst case.
Características principales del activo: Hotel + Restaurante en la Alpujarra
- Ubicación: Órgiva, Alpujarra (provincia de Granada)
- Precio de venta: 630 000 €
- Tipo de inmueble: Comercial (hotel y restaurante en funcionamiento)
- Superficie parcela: 70 000 m² (7 hectáreas)
- Superficie construida: 1 500 m²
- Habitaciones: 10 habitaciones dobles, todas con terraza y vistas panorámicas al Parque Nacional de Sierra Nevada
- Infraestructura: hotel y restaurante completamente equipados, aparcamiento, terrazas, licencias de actividad vigentes
Potencial turístico:
- Órgiva es la puerta de entrada a la Alpujarra,
- Proximidad a los pueblos blancos (Pampaneira, Bubión, Capileira),
- Acceso al Parque Nacional de Sierra Nevada (senderismo, esquí, naturaleza),
- Destino muy popular entre moteros y seguidores del slow tourism.
Factores clave que impulsan una rentabilidad del 28%
- Doble fuente de ingresos: alojamiento + restauración → mayor estabilidad y margen.
- Ubicación única: la Alpujarra está en pleno auge del turismo tranquilo, sostenible y auténtico.
- Gran parcela (7 ha): permite desarrollar actividades complementarias: retiros de yoga, bodas, eventos privados o ecoturismo.
- Ausencia de regulación restrictiva: a diferencia del alquiler residencial, el negocio hotelero NO está sujeto a la Ley 12/2023 de Vivienda.
- Operativo desde el primer día: todas las licencias, mobiliario, equipamiento de cocina y terrazas están listos para funcionar sin inversiones adicionales.
1. Proyección de ingresos anuales
En la Alpujarra, las tarifas de alojamiento en hoteles boutique y complejos con vistas varían según la temporada. A continuación, presentamos un escenario conservador basado en datos de mercado actualizados para 2025:
1. Ingresos anuales estimados del hotel (10 habitaciones)
| periodo | duración | precio/noche | ocupación | cálculo | ingresos |
| Temporada alta(abril–octubre) | 210 días | 130 € | 70% | 10 × 210 × 0,70 × 130 | 191 100 € |
| Temporada baja(noviembre–marzo) | 155 días | 80 € | 40% | 10 × 155 × 0,40 × 80 | 49 600 € |
| Total (hotel) | — | — | — | — | 240 700 € |
Nota: La ocupación se ha estimado de forma conservadora:
- 70% en temporada alta es realista para un establecimiento con vistas panorámicas y ubicación privilegiada en la Alpujarra.
- 40% en temporada baja ya incluye el flujo de moteros, fines de semana y turismo de invierno vinculado al Parque Nacional de Sierra Nevada.
2. Ingresos anuales estimados del restaurante
| indicador | valor |
| Público objetivo | Huéspedes del hotel + visitantes externos (turistas, moteros, residentes y visitantes de Pampaneira, Bubión, Capileira, etc.) |
| Número anual de comensales | 8 000 personas (~22 al día, con picos en temporada alta) |
| Ticket medio | 35 € (incluye bebidas, menús degustación y productos locales) |
| Cálculo de ingresos | 8 000 × 35 € |
| Ingresos anuales del restaurante | 280 000 € |
Contexto de mercado: según datos sectoriales, los restaurantes en la Alpujarra con terrazas panorámicas, cocina autóctona y buen posicionamiento suelen generar entre 250 000 € y 400 000 € al año. El potencial de este establecimiento se encuentra claramente dentro de ese rango, gracias a su ubicación privilegiada y su integración con el hotel.
3. Ingresos brutos totales del activo
| fuente de ingresos | ingresos anuales |
| Alojamiento (10 habitaciones) | 240 700 € |
| Restaurante (8 000 comensales) | 280 000 € |
| Ingresos brutos totales | 520 700 € |
2. Gastos operativos
A continuación, presentamos un cálculo realista de los gastos operativos para un complejo hotelero en Órgiva (Alpujarra, Granada), basado en los datos actualizados de 2025: salarios mínimos interprofesionales (SMI), cotizaciones sociales y estructura de personal típica en la hostelería rural de Andalucía
A. Personal: salarios y cotizaciones sociales según el SMI 2025
Se asume un modelo híbrido: parte del equipo trabaja a jornada completa, y otra parte con horarios parciales o estacionales (común en zonas turísticas rurales).
| puesto | № | salario/mes | bruto/año | cotizaciónes | coste total/año |
| Gerente / recepción | 1 | 1 600 € | 22 400 € | +5 376 € | 27 776 € |
| Cocinero/a (chef) | 1 | 1 700 € | 23 800 € | +5 712 € | 29 512 € |
| Camareros/as | 2 | 1 300 € × 2 | 36 400 € | +8 736 € | 45 136 € |
| Limpieza / camareras | 2 | 1 250 € × 2 | 35 000 € | +8 400 € | 43 400 € |
| Total personal | — | — | 117 600 € | +28 224 € | 145 800 € |
Nota:
- No se incluye salario del propietario o gestor externo — la rentabilidad se calcula antes de su remuneración.
- En temporada baja, es posible reducir la plantilla (por ejemplo, 1 camarero y 1 limpiadora), lo que optimizaría costes.
- Sin embargo, este cálculo utiliza un escenario conservador con cobertura completa todo el año, para garantizar estabilidad operativa.
B. Otros gastos operativos: marketing, suministros, licencias
| concepto | importe anual | justificación |
| Luz, agua, gas e internet | 18 000 € | Alto consumo por calefacción de terrazas, cocina profesional y 10 habitaciones |
| IBI + basura (impuestos municipales) | 6 500 € | Aplicable a inmueble comercial de 1 500 m² |
| Marketing (Google Ads, redes sociales, fotografía profesional) | 20 000 € | Presupuesto realista para posicionamiento regional en Andalucía |
| Comisiones de plataformas (Booking, Airbnb) | 21 600 € | 15% sobre el 60% de las reservas del hotel (60% × 240 700 € × 15%) |
| Alimentos y bebidas (coste de venta del restaurante) | 112 000 € | 40% de los ingresos del restaurante (280 000 €) — estándar del sector HoReCa |
| Mantenimiento, ropa de cama, vajilla, TO | 12 000 € | Fondo para reposición, desgaste ymantenimiento técnico(TO =trabajo de operaciones/técnico) |
| Seguros (responsabilidad civil, multirriesgo) | 4 000 € | Cobertura integral para hotel y restaurante |
| Gestoría y asesoría legal | 6 000 € | Servicios externos: contabilidad, cumplimiento normativo, renovación de licencias |
| Automatización de registro de huéspedes (CheckinApp) | 300 € | ~25 €/mes para cumplir con ICONA / Policía Nacional |
| Total otros gastos | 200 400 € |
TO (mantenimiento técnico) incluye: revisión de instalaciones eléctricas, gas, ventilación, extracción de humos, sistemas de agua, señalización de emergencia, etc. — obligatorio para conservar las licencias de actividad.
Gastos operativos totales
- Personal: 145 800 €
- Otros gastos: 200 400 €
Gastos operativos totales: 346 200 €/año
Tabla final: beneficio operativo — 174 500 €, ROI — 27,7%
| indicador | importe anual |
| Ingresos brutos | 520 700 € |
| Gastos operativos | 346 200 € |
| Beneficio operativo (EBITDA) | 174 500 € |
| ROI (rentabilidad sobre la inversión) | 174 500 / 630 000 × 100 ≈ 27,7% |
| Plazo de recuperación | 630 000 / 174 500 ≈ 3,6 años(≈ 3 años y 7 meses) |
Nota importante:
Este ROI se calcula como EBITDA / inversión total (630 000 €) y refleja la rentabilidad operativa antes de amortizaciones, impuestos sobre beneficios y gastos financieros (como intereses de hipoteca).
Este es el método estándar en España para evaluar la viabilidad de activos hoteleros en fase de adquisición, ya que permite comparar objetivamente el potencial operativo sin distorsiones fiscales o financieras.
Sin embargo, para una estimación más realista del beneficio neto después de impuestos, habría que considerar:
- Amortización: ~2–3% del valor del edificio al año (para 1 500 m² construidos),
- Impuesto sobre sociedades: 25% (si opera como sociedad) o IRPF progresivo (19–24%) si el propietario es persona física,
- Intereses de financiación, si el activo se compra con hipoteca.
En ese escenario, el beneficio neto real podría situarse entre 130 000 € y 140 000 € al año, lo que supondría un ROI neto del 21–22% — aún muy por encima de la media del mercado inmobiliario residencial en España (5–6%).
Comparativa con otras inversiones en Andalucía en 2025
| tipo de inversión | rentabilidad neta | plazo de recuperation | riesgos de regulatorios |
| Este complejo hotelero (Alpujarra) | ~27% | ~3,7 años | Bajos |
| Piso en alquiler largo (Málaga) | 4–6% | 15–20 años | Altos(Ley 12/2023: topes de alquiler, obligación de renovar, etc.) |
| Villa en alquiler turístico (Nerja) | 8–12% | 8–10 años | Medios(requiere licencia VFT, riesgo de sanciones si no se cumple) |
| Terreno para desarrollo | 0% (hasta la reventa) | 5–10+ años | Riesgos legales(licencias de obra, cambios urbanísticos, etc.) |
Clave: el negocio hotelero no está sujeto a la Ley 12/2023, ya que se considera actividad comercial, no alquiler residencial.
Conclusión para el inversor: por qué actuar ahora
El negocio hotelero en la Alpujarra no es solo una propiedad: es un activo rentable listo para operar, con dos fuentes de ingresos (alojamiento + restaurante), ubicado en uno de los rincones más demandados del sur de España.
Hoy en día, representa una oportunidad única para:
- Obtener una rentabilidad operativa del 27–28% anual — 5–6 veces superior al promedio del alquiler residencial en España (5–6%),
- Recuperar la inversión en menos de 3,7 años,
- Generar un ingreso estable y diversificado, en un entorno con baja competencia y alta lealtad del cliente,
- Entrar en el mercado turístico español antes de que las grandes cadenas descubran este nicho.
No es una apuesta especulativa. Es una inversión con flujo de caja inmediato, bajo riesgo regulatorio y alto potencial de crecimiento.
¿Listo para dar el siguiente paso?
Te acompañamos en todo el proceso, desde la primera visita hasta el lanzamiento del negocio:
Te recomendamos un abogado especializado para realizar un due diligence completo:
- verificación de licencias,
- limpieza jurídica del inmueble,
- cumplimiento con Guardia Civil / Policía Nacional (registro de huéspedes),
- evaluación de riesgos operativos.
Y lo más importante: no cobramos comisión al comprador.
Nuestro objetivo no es vender un activo, sino ayudarte a invertir con seguridad, transparencia y la máxima rentabilidad.
