Durante mucho tiempo se ha considerado que comprar una vivienda para alquilarla es una estrategia sencilla y segura para obtener ingresos pasivos, asegurar estabilidad financiera a largo plazo y uno de los métodos más populares de generar rentabilidad en el sector inmobiliario.
Como escribe el inversor Tristán en su artículo analítico para SubastaNomics:
«Invertir en el negocio del alquiler de viviendas es una de las estrategias más seguras y rentables para generar ingresos pasivos y construir patrimonio a largo plazo».
La vivienda es una necesidad básica, por lo que siempre existirá demanda de alquiler. Este modelo ofrece:
- Ingresos pasivos regulares y estabilidad financiera a largo plazo.
- Es el único negocio en el que empiezas a generar ingresos desde el primer minuto.
- Constituye la mejor estrategia para proteger tu capital frente a la inflación, ya que tanto los precios de alquiler como el valor de los inmuebles se revalorizan con el tiempo, garantizando plusvalías en caso de reventa.
- A diferencia de invertir en fondos o acciones, tú mantienes el control total sobre tu inversión.
- Además, si necesitas financiación, los intereses hipotecarios son considerablemente más bajos que los de un crédito empresarial convencional.
¿Qué tipo de inmuebles son más rentables para invertir?
Para alquiler a largo plazo
Los inmuebles más rentables siguen siendo pisos ubicados en los tres primeros pisos (sin ascensor), con al menos 3 dormitorios, situados en ciudades con alto crecimiento demográfico y económico, cerca de universidades, hospitales y con buen acceso al transporte público.
Para alquiler vacacional (a corto plazo)
La demanda se mantiene fuerte en propiedades de alta calidad en zonas turísticas, como:
- Apartamentos junto a la playa con vistas al mar;
- Viviendas en el casco histórico de ciudades con atractivo cultural;
- Villas de lujo con piscina, pista de tenis o jardines, ubicadas cerca del mar, estaciones de montaña o zonas de ocio, ideales tanto para familias como para grupos.
Estas opciones resultan mucho más atractivas y rentables que alojarse en un hotel.
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
En mayo de 2023 entró en vigor en España la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Aunque sus intenciones declaradas son proteger a los inquilinos y hacer la vivienda más asequible, en la práctica ha complicado considerablemente la situación de los propietarios, especialmente en ciudades con alta demanda de alquiler a largo plazo, como Madrid o Barcelona.
Principales medidas que preocupan a inversores y propietarios
Congelación de la renta en zonas «tensionadas»:
En municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado —como Madrid o Barcelona—, al renovar un contrato con un nuevo inquilino, la renta no puede superar la del contrato anterior, incluso si el propietario ha adquirido el inmueble al precio de mercado actual.
Prórroga obligatoria del contrato:
Si el propietario es un «gran tenedor» (define la ley como quien posee más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos), debe aceptar una prórroga extraordinaria del contrato de hasta 3 años más, aunque desee recuperar la vivienda para uso propio.
Recuperar la vivienda para uso personal es extremadamente difícil:
Aunque el propietario quiera ocupar la vivienda para sí o para su familia, sólo puede hacerlo en casos muy concretos y siempre con autorización judicial. Los tribunales suelen demorar el desalojo entre 12 y 18 meses, especialmente si el inquilino alega estar en «situación de vulnerabilidad» (bajos ingresos, menores a cargo, etc.).
Impuestos más altos para viviendas vacías:
Los ayuntamientos pueden aplicar un recargo de hasta el 150% en el IBI a propietarios de más de cuatro viviendas desocupadas de forma continuada. Aunque se presenta como un “impuesto anti-especulación”, en la práctica penaliza a quienes no logran alquilar sus inmuebles o los tienen en refor
Incentivos fiscales solo para alquiler «social»:
La deducción en el IRPF sobre los rendimientos del alquiler puede llegar hasta el 90%, pero únicamente si se cumplen condiciones muy restrictivas, como:
Consecuencias reales del marco legal
La ley limita sistemáticamente los derechos del propietario, mientras refuerza de forma desproporcionada la protección del inquilino, incluso en casos de impago reiterado o abuso. En concreto:
- El propietario ya no puede fijar libremente un precio de mercado;
- Pierde la capacidad de elegir a su inquilino;
- Se dificulta enormemente salir del contrato;
- Aumentan los riesgos y los costes operativos;
- Y se genera una alta incertidumbre jurídica.
No es de extrañar, por tanto, que muchos propietarios particulares hayan decidido retirar sus viviendas del mercado de alquiler, temiendo los riesgos, la burocracia y la falta de control sobre su propio patrimonio.
A qué ha llevado el déficit de vivienda en alquiler
El parque de vivienda destinada al alquiler se encuentra en mínimos históricos. La demanda de alquiler se ha mantenido, pero la oferta se ha reducido drásticamente. Según el Informe Anual del Mercado de Vivienda en España de 2024, tanto los precios de alquiler como los de la vivienda de segunda mano están creciendo rápidamente, con un aumento del 10 % al 12 % anual en el periodo 2024–2025. Por ejemplo, pisos de 60 m² en las afueras de Madrid, que hace diez años se alquilaban por apenas 450 €, hoy no bajan de los 950 €.
La competencia ha desaparecido, lo que ha abierto una oportunidad única para inversores profesionales que saben operar en este nuevo contexto.
Lejos de centrarse en ciudades como Madrid o Barcelona, donde las restricciones son más severas, recomendamos considerar Andalucía, una región donde:
- No se ha impuesto un límite estricto a los precios de alquiler,
- Aún es posible obtener la licencia para alquiler turístico (VFT),
- La demanda se mantiene estable gracias al turismo, las universidades y la relocalización de residentes extranjeros.
Con un enfoque profesional —calculando la rentabilidad neta, contratando un seguro contra impagos y colaborando con una gestora de alquileres fiable— el negocio del alquiler en Andalucía sigue siendo uno de los más rentables del país.
¿Cómo protegerse bajo la nueva normativa para propietarios?
En el marco de la Ley 12/2023, gestionar un alquiler se ha vuelto más complejo, especialmente en las llamadas zonas tensionadas. No obstante, los inversores profesionales pueden —y deben— adoptar medidas concretas para mitigar riesgos e incluso sacar ventaja. A continuación, presentamos estrategias validadas según las condiciones del mercado en 2025:
✅ 1. Elige la región adecuada
La ley no se aplica de forma homogénea en todo el país. Andalucía (provincias de Málaga y Granada):
- No ha implantado límites a los precios de alquiler (a diferencia de Barcelona, Madrid o Valencia);
- No restringe el alquiler turístico, siempre que el inmueble cumpla los requisitos legales;
- La mayoría de sus municipios no han sido declarados zonas tensionadas.
👉 Consejo: considera invertir en ciudades costeras (Almuñécar, Nerja) o en centros históricos con atractivo turístico (Ronda).
✅ 2. Evita convertirte en «gran tenedor»
La ley endurece las condiciones específicamente para quienes poseen más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² de superficie construida.
Si eres un inversor privado:
- Distribuye la propiedad entre diferentes figuras jurídicas o a nombre de tu cónyuge/socio;
- Evita acumular 10 o más viviendas bajo un mismo titular.
👉 Importante: en zonas tensionadas, los «grandes tenedores» no pueden fijar el precio de mercado, sino que deben ajustarse al índice de referencia oficial.
✅ 3. Obtén obligatoriamente la licencia de alquiler turístico (VFT)
Si planeas alquiler a corto plazo:
- En Andalucía todavía se otorgan licencias VFT (a diferencia de Cataluña);
- Alquilar sin licencia conlleva multas de hasta 60.000 € y el cierre del alojamiento.
👉 Durante el acompañamiento en la compra-venta verificamos:
– la documentación del inmueble,
– la posibilidad de obtener la licencia VFT,
– y te recomendamos un abogado especializado para su tramitación ante el Registro de Turismo.
✅ 4. Contrata un seguro contra impagos
Es una protección esencial, especialmente cuando el desalojo de un inquilino moroso puede tardar meses:
- Cubre hasta 12 meses de alquiler impagado;
- Incluye asistencia jurídica y gastos de desahucio;
- Coste: 2–4% de la renta anual.
Compañías recomendadas: Mapfre, Allianz, SegurCaixa.
✅ 5. Verifica a los inquilinos de forma profesional
En 2025, ya no basta con la intuición. Solicita:
- NIE o DNI,
- Las últimas 2–3 nóminas,
- Contrato de trabajo vigente.
Utiliza servicios especializados como Solvenza o Experian, que permiten:
- Revisar el historial crediticio (morosidad en créditos, hipotecas o suministros);
- Evaluar la capacidad de pago real;
- Detectar si figura en bases de datos de impagados (ASNEF, RAI, CIRBE);
- Cruzar información con bases internas de bancos y aseguradoras.
👉 En alquiler turístico, la verificación puede gestionarse automáticamente a través de la empresa de gestión.
✅ 6. Trabaja con una empresa de gestión profesional
Una buena gestora asume:
- Selección y verificación de inquilinos;
- Recaudación de pagos;
- Mantenimiento del inmueble;
- Asesoramiento y representación legal;
- Relación con la administración local.
La comisión (8–15% de la renta) reduce significativamente tus riesgos, sobre todo si vives fuera de España.
✅ 7. Registra el contrato en Catastro y en el fondo de garantías de alquiler
Aunque no es obligatorio por ley, sí es muy recomendable porque:
- Te permite declarar legalmente tus ingresos;
- Aporta pruebas válidas ante un tribunal en caso de disputa;
- Puede darte acceso a deducciones fiscales de hasta el 90% en el IRPF, si alquilas en zona tensionada con una renta al menos un 5% inferior a la anterior.
✅ 8. Sé muy selectivo con el inmueble
Evita propiedades «en la cuerda floja»:
- Viviendas en zonas marginales, aunque el precio parezca atractivo;
- Inmuebles sin certificado energético (el mínimo aceptable es E, pero idealmente A–C);
- Edificios sin licencia para alquiler turístico o en los que no sea posible obtenerla;
- Propiedades en municipios donde se haya suspensión de nuevas licencias VFT.
💡 Conclusión principal:
La ley no hace imposible el alquiler: lo hace más complejo para los no profesionales. Y precisamente eso abre grandes oportunidades para quienes conocen las reglas del juego.
Lo esencial no es solo conseguir un inquilino, sino protegerse frente a los riesgos. Si gestionas correctamente la documentación, contratas un seguro adecuado y trabajas con una empresa de gestión profesional, tus ingresos por alquiler seguirán siendo estables, legales y seguros.
Andalucía te ofrece una de las últimas oportunidades para invertir en el mercado inmobiliario español con máximo rendimiento y menor exposición regulatoria.
Cálculo de la rentabilidad en el alquiler inmobiliario
Invertir en alquiler no es simplemente «ingresos por alquiler menos hipoteca». Para evaluar correctamente tu inversión, debes calcular la rentabilidad neta (net profit) y el rendimiento neto (net yield), teniendo en cuenta todos los gastos: tanto los iniciales (en la compra) como los anuales (durante la explotación).
1. Ingresos por alquiler (brutos)
Es la suma que recibes del inquilino en un año.
Ejemplo: 1.000 €/mes → 12.000 €/año
2. Gastos anuales de mantenimiento
| Gastos anuales de mantenimiento | €/año |
|---|---|
| IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) | 800 – 1.200 |
| Basura (tasa de recogida de residuos) | 100 – 200 |
| Suministros (si no van incluidos en el alquiler) | 0 – 500 |
| Seguro (contra impagos + multirriesgo) | 300 – 600 |
| Gestión inmobiliaria (8–15%) | 960 – 1.800 |
| Comisiones a plataformas (Airbnb, Booking, etc.) | 600 – 1.200 |
| Reserva para reparaciones y amortización | 500 – 1.000 |
| Suministros entre inquilinos (agua, electricidad, internet) | 200 – 500 |
| Total estimado | ≈ 4.500 €/año(puede variar según el tipo de propiedad y modelo de alquiler) |
📌 3. Beneficio neto = Ingresos – Gastos
12.000 € – 4.500 € = 7.500 €/año
Esta es la renta neta real que recibes en tu bolsillo.
📌 4. Consideración de los gastos iniciales (para el cálculo de rentabilidad total)
Al comprar, también debes asumir gastos únicos:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 8–10% del precio (en vivienda de segunda mano);
- Notaría, registro y asesoría jurídica: 1.000–2.000 €;
- Inscripción en el Catastro y obtención de licencia VFT (para alquiler turístico): 500–1.500 €;
- Reforma/mobiliario: de 0 € a más de 20.000 €, según el estado del inmueble.
Estos costes no afectan al flujo de caja anual, pero sí impactan en la rentabilidad general, especialmente en los primeros 1–3 años.
📌 5. Rendimiento neto (net yield)
Fórmula:
(Beneficio neto anual / Inversión total) × 100
Ejemplo para una vivienda en Almuñécar:
- Precio de compra: 300.000 €
- Gastos iniciales: 25.000 €
- Inversión total: 325.000 €
- Beneficio neto anual (alquiler turístico): 15.000 €
- Net yield = (15.000 / 325.000) × 100 ≈ 4,6%
Sin embargo, cuando compras por debajo del valor de mercado, la rentabilidad se dispara.
Por ejemplo, el chalet adosado en estilo Art Decó en el casco histórico de Ronda (Málaga) se ofrece por 570.000 €, aunque su tasación oficial (TINSA) es de 1.073.000 €.
En este caso, el rendimiento neto supera el 20% anual — una oportunidad excepcional en el actual mercado español.
Cálculo de la rentabilidad del alquiler del chalet adosado en Ronda bajo la situación de mercado actual en 2025
| Precio de venta | 570.000 € |
| Valoración oficial TINSA | 1.073.000 € |
| Descuento respecto al valor de mercado | 47 % |
| Tipo de inmueble | Casa adosada, 3 plantas |
| Superficie | 523 m² construidos, 200 m² de parcela |
| Dormitorios / Baños | 6 dormitorios, 4 baños completos + 1 aseo |
| Características | Estilo Art Decó, totalmente amueblada, sauna, terraza, plaza de garaje, ubicada en el casco histórico de Ronda |
| Estado | Excelente, lista para operar |
1. Ingresos por alquiler turístico (estrategia principal)
Este inmueble es ideal para alquiler turístico premium (Airbnb, Booking, etc.) gracias a:
- su diseño único y valor histórico,
- su ubicación en el centro turístico de Ronda,
- su capacidad para albergar hasta 12 huéspedes (6 dormitorios),
- la presencia de garaje y sauna.
Cálculo conservador del ingreso bruto anual:
Temporada alta (abril–octubre, 210 días):
— Precio medio por noche: 1.000 €
— Ocupación media: 75 %
→ Ingresos: 210 × 0,75 × 1.000 = 157.500 €
Temporada baja (noviembre–marzo, 150 días):
— Precio medio por noche: 500 €
— Ocupación media: 35 %
→ Ingresos: 150 × 0,35 × 500 = 26.250 €
✅ Ingreso bruto anual total: 183.750 €
💸 2. Gastos anuales
| Concepto | importe |
|---|---|
| Gestión inmobiliaria (15 %) | 27.500 |
| Comisiones de plataformas (10 %) | 18.400 |
| Electricidad, agua e internet | 3.500 |
| IBI (impuesto municipal) | 1.200 |
| Seguro (multirriesgo + impago) | 800 |
| Limpieza y cambio de ropa de cama | 6.000 |
| Fondo de amortización y reparaciones | 5.000 |
| Total de gastos | 62.400 € |
Nota: Estas cifras se corresponden con la realidad de los inmuebles premium en Andalucía en 2025.
💰 3. Beneficio neto y rentabilidad
- Beneficio neto anual:
183.750 € – 62.400 € = 121.350 € - Rentabilidad neta sobre precio de compra (570.000 €):
(121.350 / 570.000) × 100 ≈ 21,3 % anual - Rentabilidad neta sobre valor de mercado (1.073.000 €):
(121.350 / 1.073.000) × 100 ≈ 11,3 % anual
✅ Es decir: al comprar el inmueble 503.000 € por debajo de su valor de mercado, obtienes más del doble de rentabilidad que un inversor promedio.
📦 4. Ventajas adicionales
- Plusvalía futura:
En una reventa dentro de 2–3 años, puedes obtener una ganancia de 400.000 € a 500.000 € al volver al valor de tasación oficial. - Baja competencia:
Inmuebles de este nivel en el casco histórico de Ronda son únicos. La demanda de alquiler premium es estable: familias, bodas, eventos privados y clientes VIP. - Flexibilidad de uso:
Puedes alquilar parcialmente, usarlo para estancias personales 2–3 semanas al año o organizar eventos cerrados. - Protección frente a riesgos regulatorios:
En Andalucía no existen límites a los precios de alquiler, se sigue otorgando la licencia VFT para alquiler turístico y no hay prohibiciones al respecto, a diferencia de Madrid o Barcelona.
🔚 Conclusión
Adquirir esta casa no es solo una inversión: es una oportunidad única porque te permite:
- obtener una rentabilidad neta superior al 21 % anual — cuatro veces más que la media en España (5–6 %);
- generar una plusvalía de medio millón de euros en una futura reventa;
- poseer un activo con liquidez creciente en una de las zonas más atractivas del sur de España.
Como escribe el inversor en SubastaNomics:
«Comprar barato el piso que quieres alquilar» es la regla número uno.
Y en este caso, compras un 47 % por debajo del valor de mercado.
¿Listo para dar el siguiente paso?
Nosotros acompañamos toda la operación de compraventa:
- Verificamos la documentación y viabilidad de la licencia turística VFT;
- Te ayudamos a tramitar todos los permisos y certificados necesarios;
- Y te ponemos en contacto con una empresa de gestión profesional para maximizar tu rentabilidad desde el primer día.
