14.12.2010

Новый поворот в испанском секторе недвижимости на долгом и мучительном пути к нормализации.

Испанский рынок недвижимости заполонили десятки тысяч арестованных банками объектов недвижимости, с ценами, больше напоминающими прошлый век, и превратились в самое популярное предложение на сегодняшний момент, как для тех, кто ищет жильё, так и для тех, кто ищет варианты для бизнеса.

«Банки будут доминировать на испанском рынке недвижимости в течение следующих четырёх - пяти лет». Фернандо Акунья, соучредитель и директор «Pisos Embargados de los Bancos» живёт настоящим и предсказывает будущее рынка недвижимости в Испании, напрямую связанного с финансовым рынком, так как случилось в США.

«В США на долю банков приходится 25% всей недвижимости в стране и в Калифорнии доходит до 45%. В Испании с арестованными квартирами произойдёт то же самое, что и в Америке, предсказывает Акунья.

Эта новоиспечённая проблема «кирпича», хорошо знакома и бывшему управляющему Deutsche Bank, ответственному отдела ипотечного кредитования в Испании.

В настоящее время, его новая компания, которая существует на рынке всего восемь месяцев, уже обладает базой данных более 25.000 объектов недвижимости по всей Испании, пополняя её каждый день объектами от 25 испанских банков, с которыми сотрудничает. По его мнению - это только верхушка айсберга.

Сеньор Акунья предполагает, что в настоящее время, арестованная недвижимость в Испании составляет около 70.000 - 100.000 объектов и предсказывает, что к 2011 году эта цифра может увеличиться в три раза.

«Большинство этих объектов недвижимости два - три года назад были профинансированы банками 100% от их оценочной стоимости, и кредиты на покупку предоставлены в большинстве случаев эмигрантам из Марокко, Румынии, Латинской Америки и испанским семьям с небольшими доходами. Вследствие кризиса и потери рабочих мест данными слоями населения, оказалось, что клиенты не в силах выплачивать ипотеку. Банки выдали слишком много денег тем клиентам, которые просили больше, чем могли вернуть. Кризис проехался по всем», подчёркивает Акунья. Поэтому в настоящее время арестованные квартиры со скидкой примерно в 40% относительно 2007 года, представляют собой очень заманчивую возможность для тех, кто хочет рентабельно инвестировать свои сбережения.

Акунья делит потенциальных покупателей на три группы:

  • молодёжь, мечтающая стать обладателем своего собственного жилья,
  • семьи, которые хотят улучшить свои жилищные условия
  • инвесторы (небольшие и крупные, национальные и иностранные).

Привилегированные покупатели недвижимости

Все эти арестованные объекты на 20% дешевле их рыночной стоимости.

В большинстве случаев, Банки финансируют 100% покупки. Условия ипотеки исключают оплату комиссий на её открытие». По мнению сеньора Акунья, это три самых важных преимущества, которые получают клиенты покупающие недвижимость через банк. Кроме того, не исключена возможность дополнительного торга с банком. Иногда банки соглашаются на дополнительные скидки, иногда нет, зависит от региона и характеристики объекта. Три соблазна, которых не смогли проигнорировать сообразительные инвесторы, и не задумываясь долго заново окунулись с головой в динамику рынка недвижимости. Кроме постоянных крупных инвесторов в stand by с самого начала кризиса стали вливаться небольшие накопители, которые увидели в арестованных квартирах с привлекательными ценами наилучшее прибежище для инвестирования своих сбережений. Эти инвесторы покупают квартиру, ремонтируют и сдают в аренду или продают. Лучший пример, квартира 65 м² на улице Магдалена в Мадриде была продана за 118.000 евро. Новый хозяин подремонтировал её вложив около 10.000 евро, и уже отклонил одно предложение о покупке за 200.000 евро. Сдает в аренду эту квартиру за 900 евро в месяц.

Конча Ордоньес, бывший сотрудник крупной мультинациональной компании, получившая вполне приличную компенсацию по увольнению, является одним из таких мелких инвесторов на рынке арестованного жилья в Испании. Ордоньес приобрела лот из двух апартаментов, общей стоимостью 150.000 евро. Одни апартаменты 20 м² за 60.000 евро она оборудовала под свой офис, а другие 35 м2 подремонтировала и сдала в аренду за 600 евро в месяц. Инвестор не сомневается в том, что »настал оптимальный момент для покупки недвижимости в Испании» .

Отдельного внимания заслуживает динамичное прибывание иностранного капитала в поисках испанской недвижимости. Процветает спрос иностранных инвесторов, в основном из США и Великобритании, прозванный местной прессой fondos buitre (фонды коршунов), которые не покупают по две-три квартиры, а 200, 300 и 400. Недавно, одному из банков поступило предложение в 20.000.000 евро за 200 квартир. Банковская цена была 29.000.000 евро и была отклонена», говорит Акунья, и добавляет, что в 2011 году Испания станет страной для крупнейших инвесторов мира.

Продать как можно быстрей - новая установка для банков.

Финансовые организации уже предприняли всевозможные шаги, приняли новую ситуацию и пересмотрели цены на недвижимость. Они поменяли «потеряем немного денег» на «надо продать быстро и отделаться от кучи ненужного жилья на своём балансе» , не банковское это дело, отмечает Акунья. Процесс покупки банковской недвижимости схож во многом с покупкой в агенстве недвижимости. Кроме того, комисионные агенства составляют всего около 3%, которые уже включены в цену недвижимости и оплачиваются непосредственно банком.

Например, одно из наиболее выгодных предложений Pisos Embargados de los Bancos, квартира 50 м² в одном из самых престижных районов Мадрида за 166.000 евро, стоимость которой в своё время превосходила 300.000 евро. Кстати, если думаете искать своё будующее преобретение через этот канал, Акунья советует проявить фантазию, большинство из этих квартир, на первый взгляд, не имеют безупречного товарного вида. Процесс покупки схож и даже в чём-то более прост, чем покупка у частного лица или в агенстве. Единственным отличием является, скрывающийся за стенами длительный и тяжкий судебный прцесс.

Источник http://www.elmundo.es/elmundo/2010/11/11/suvivienda/1289496493.html
перевод Наталья Сысоева

Услуги сопровождения покупки залоговой недвижимости от банка