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Niticias: España, los pisos embargados revolucionan el mercado

14.12.2010

Nueva vuelta de tuerca del sector inmobiliario en su duro y largo camino hacia la normalización. Decenas de miles de pisos embargados de las entidades financieras han irrumpido con fuerza en el grueso escaparate de casas en venta con precios más propios del siglo pasado y se han convertido en la oferta más atractiva del momento, tanto para los que buscan casa como para los que buscan negocio.

“La banca será la dominadora del mercado de la vivienda los próximos cuatro o cinco años”. Fernando Acuña, socio director de Pisos Embargados de los Bancos, vive un presente y vislumbra un futuro en la compraventa de inmuebles ligado al mundo financiero, como ha pasaen EEUU. “Los bancos están detrás del 25% de las ventas en el en país norteamericano y en California copan el 45%. Se trata de pisos embargados y en España, aún con porcentajes bajísimos en este sentido, ocurrirá lo mismo”, prevé Acuña.

Este nuevo presente del ’ladrillo’ residencial lo conoce a la perfección el ex directivo de Deutsche Bank, ex responsable en España del área de hipotecas. Actualmente, su joven compañía de ocho meses de edad aglutina una cartera de inmuebles ejecutados repartidos por toda España con más de 25.000 unidades – y subiendo día a día – pertenecientes a las 25 entidades financieras con las que trabajan. En su opinión, esto es sólo la punta del iceberg .

La mayor parte de estas casas se financió al 100% a mucho inmigrante y a familias medias españolas

Acuña estima que en la actualidadhay entre 70.000 y 100.000 – “toda una locura” – viviendas embargadas en venta en España y augura que en 2011 esta cifra podría incluso triplicarse. “La mayor parte de estas casas se financió al 100% hace dos o tres años a mucho inmigrante – principalmente marroquí, ecuatoriano y rumano – y a familias medias españolas. Después, al quedarse sin empleo, estos prestatarios no han podido hacer frente a la hipoteca. Los bancos dimos demasiada financiación y el particular pedía más de lo que podía pagar. La crisis se ha llevado a todos por delante”, aclara.

De este modo, ahora este parque de pisos embargados rebajados en torno a un 40% con respecto a su valor máximo alcanzado en 2007 representa un jugoso caldo de cultivo sólo en Madrid 3.000 unidades – para la demanda de todo tipo, diferenciada por Acuña en tres clases: familias que quieren acceder a su primera vivienda o cambiar la actual, jóvenes que sueñan con una casa propia e inversores (pequeños y grandes; nacionales y extranjeros).

Compradores con privilegios

“Todos estos inmuebles requisados están un 20% por debajo del precio de mercado. El banco da el 100% de financiación en la mayoría los casos. Las condiciones hipotecarias, exentas de las comisiones que se suelen aplicar, son las más interesantes”. Según Acuña, éstas son las tres grandes ventajas de las que se aprovechan los nuevos propietarios vía banca. Además, el tentador coste de salida – marcado por la entidad tras la recomendación de la compañía de Acuña – aún se puede regatear un poco más dependiendo de la zona. Acuña pasa ofertas a la baja que a veces sus proveedores aceptan y a veces no.

Los precios más bajos, financiación al 100% y las hipotecas con mejores condiciones

Tres tentaciones que, ni mucho menos, han pasado por alto los inversores, que no han dudado en saltar de nuevo al ruedo inmobiliario. “Además de los grandes inversores habituales, en ’stand by’ desde el inicio de la crisis, también han entrado en juego los pequeños ahorradores, que han visto en los pisos embargados a precios pre ’burbuja’ el mejor refugio y rentabilidad, con los tipos por los suelos, para su dinero. Estos compran, reforman y alquilan o venden”, señala Acuña. El mejor ejemplo–chollo de uno de estos negocios redondos lo tiene en la calle Magdalena de Madrid, donde vendió un piso de 65 metros por 118.000 euros y después de que su nuevo propietario le lavara la cara por 10.000 ha rechazada ya una oferta de 200.000. Éste lo tiene arrendado por 900 euros al mes.

Concha Ordóñez, ex segunda de a bordo de una importante multinacional asentada en España y con una importante indemnización por despido en el bolsillo, es uno de estos pequeños inversores fruto de los pisos embargados. Ordóñez ha adquirido un lote de dos pisos en el madrileño barrio de Lavapiés por 150.000 euros. Uno de 20 metros por 60.000 donde ha instalado su despacho y otro de 35 que ha reformado por 15.000 euros y alquilado por 600 mensuales. Esta inversora tiene muy claro que “es el momento óptimo para comprar”.

Aunque mención aparte en este aspecto merece el desembarco de fortunas foráneas en busca de viviendas españolas. “Ha aflorado mucha demanda extranjera, sobre todo desde EEUU y Reino Unido, bautizada por la prensa como ’fondos buitre’ que no viene a comprar uno o dos pisos sino 200, 300 y 400. Hace poco pasamos una oferta de 20 millones de euros a un banco por 200 de sus inmuebles. Pedía inicialmente 29 millones y fue rechazada”, recuerda Acuña, que adelanta que en 2011 España será el destino de los grandes inversores venidos de fuera de nuestras fronteras.

’Vamos a vender rápido’, la nueva directriz de la banca

“Las entidades financieras han dado ya todos los pasos posiblesrebajando precios y cambiando el chip. Ha cambiado el ’vamos a perder poco dinero’ por el ’vamos vender rápido para deshacernos del lastre que supone tener masas ingentes de pisos en sus balances’, que no es su negocio”, señala Acuña. Adquirir uno de sus inmuebles conlleva prácticamente los mismos pasos que hacerlo en una inmobiliaria. Además, la comisión de la compañía de Acuña es parecida, del 3%, y va ya incluida en el precio del piso corriendo a cargo de la entidad.

Entre las gangas de Pisos Embargados de los Bancos destaca un piso en el barrio de Princesa por 166.000 €

De este modo, entre las grandes gangas que tiene Pisos Embargados de los Bancos se puede ver un piso en el cotizado barrio madrileño de Princesa de 50 metros por 166.000 euros. Inmueble cuyo valor llegó a superar los 50 millones de pesetas. Eso sí, si piensa buscar su futura casa a través de ese cauce, Acuña le aconseja “ir con una mentalidad abierta” porque la mayoría de estas viviendas no presentan el mejor de sus aspectos. Los trámites para su adquisición, los mismos, incluso más sencillos, que si se compran a particular o una inmobiliaria. La única diferencia reside en que detrás de ellos se esconde un largo proceso judicial.

elmundo.es

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