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Articulos, vivienda en España

¿Qué permisos se necesitan para hacer obras en una vivienda en España y cuánto cuestan?

¿Necesito un permiso municipal para instalar una ventana en el tejado o hacer un cerramiento? ¿Y para levantar un tabique o hacer una ampliación en la vivienda? Éstas y otras dudas son muy frecuentes cuando nos metemos a hacer reformas en casa. Y aunque muchas veces se empieza por poca cosa al final, ya metidos en faena, no es raro acabar con trabajos de bastante más envergadura. Por eso, contamos qué permisos municipales hacen falta y su coste aproximado.

El tipo de permiso o licencia de obras a solicitar depende del ayuntamiento. Cada consistorio requerirá un tipo de permiso según el tipo de obra y cada permiso supondrá una cantidad de documentación y un precio distintos, también según el consistorio.

Los casos son muy diversos, pero en líneas generales nos vamos a encontrar con tres supuestos.

  1. Obras sencillas que sí llevan un trámite pero en las que no es necesaria la intervención de un técnico (ingeniero o arquitecto).
  2. Obras en las que se hace necesaria documentación y supervisión por un técnico: ingeniero o arquitecto.
  3. Obras exentas de cualquier permiso o trámite municipal.

Presentamos los cálculos con datos del Ayuntamiento de Madrid.

  1. Tasa por prestación de servicios urbanísticos, motivada por el trabajo que hace la administración en la tramitación de la licencia. Depende del tipo de obra que se vaya a hacer.
  2. Impuesto de Construcciones instalaciones y obras (ICIO) - que se corresponde al 4% de la base imponible del presupuesto de la obra que se va a realizar.
  3. Tasa por la utilizacion privativa del dominio publico local - que se paga cuando es necesario ocupar la vía pública con contenedores, andamios, maquinaria..., para la ejecución de la obra. Su cuantía va en función de la importancia de la calle (no todas pagan igual) y de la superficie y tiempo que se vaya a ocupar (más m² y más días: mas se paga). Esta última no siempre hay que abonarla ya que, en bastantes ocasiones, no es necesario ocupar la calle con ningún elemento.

    El coste va desde 0,96 a 4,78€ por día que esté colocado en función del tamaño del contenedor y la categoría de la calle. Este importe es solamente por ocupar la calle, el contenedor se contrata a empresas privadas del sector y el precio por alquilar estos elementos es libre.

Reforma de acabados

Las reformas de acabados son obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no están protegidos arquitecténicamente, así como la sustitución de las instalaciones propias. a norma es que no están sujetos a licencia. De modo que los permisos que suelen tener que pedirse son solo de carácter informativo, es decir, comunicados de obra.

No hace falta pedir ningún tipo de permiso, pero sí habrá que hacerlo si se va a colocar un contenedor o un saco para el escombro. En este caso, hay que comunicarlo al ayuntamiento y pagar por los días que vaya a estar colocado.

Reformas que modifican la distribución

Este tipo de reformas implica pasar de dos a tres dormitorios, o cambiar el baño o cocina de lugar. Estas obras ya requieren licencia, de las más sencillas. En general, cualquier obra que modifique la distribución anterior y que, por lo tanto, requiera volver a hacer una Cédula de Habitabilidad, deberá obtener la aprobación del ayuntamiento mediante una licencia de obras menor. El arquitecto o decorador deberá tener en cuenta el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE).

Para solicitarla, además de los impresos, deberán presentar unos planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación. No se requiere que esta documentación vaya firmada por técnico colegiado,

La tasa por la tramitación suele ser de 287.70€ hasta una superficie de 500m²
4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO
Si necesitan colocar un contenedor, lo mismo que en el apartado anterior. Para vallas o andamios las cifras ronda entre 0,37 y 10,19 € /m² (en función de la categoría de la calle) por cada mes o fracción que este instalado hasta 3 metros de altura. El coste se incrementa un 50% por cada 3m que haya que subir en los andamios.

Reformas que modifican la estructura del piso

Se entiende por elemento estructural cualquier pilar, viga, pared maestra, suelo, techo (forjado), cubierta, etc. Este tipo de reformas requieren necesariamente de un arquitecto para su realización. Para estas reformas, los ayuntamientos suelen pedir licencias de obra mayor. Puesto que los elementos estructurales pertenecen a la comunidad de propietarios, deberemos pedirle permiso a ésta. .

En este caso se requiere la supervisión de un técnico, por lo que se deberá presentar, junto a la solicitud, proyecto firmado y las hojas de encargo para que supervise las obras.

La tasa por la tramitación suele ser de 607,00€ hasta una superficie de 250 m².
4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO
Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas: lo mismo que en el apartado anterior.

Reformas que modifican a un elemento comunitario

Los elementos comunitarios son fachadas (abrir una ventana nueva o modificar su tamaño), los elementos estructurales, terrazas, balcones, patios, las paredes que lindan con el vestíbulo (cambiar de lugar la puerta de entrada) o cualquier instalación (bajantes, ventilaciones de las campanas extractoras, etc…). Para este tipo de obra, los ayuntamientos suelen pedir licencias de obra mayor.

Este tipo de obras se denominan "obras exteriores" y, salvo edificios con protección histórica, se tramitan por una licencia sencilla. La documentación a presentar consta de impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar, un plano de situación y fotografías. Normalmente, suele ejecutarse mediante la colocación de andamios por lo que deben aportar también los planos de este elemento y el documento que garantice la supervisión de su colocación por parte de un técnico (dirección facultativa).

Si afectan a la estética global del edificio se pediría un proyecto conjunto de la fachada que debe venir autorizado por la Comunidad de Propietarios.

La tasa por la tramitación suele ser de 57,65€ por planta con un m?nimo de 123,70€.
4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO
Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas: lo mismo que en el apartado 1.

Reformas que modifican la superficie inicial

Si queremos aumentar la superficie construida de nuestra vivienda haciendo un cerramiento en la terraza o patio, deberemos tener en cuenta lo que nos permite la normativa urbanística vigente. En estos casos, lo habitual es que sea necesario solicitar una licencia de obra mayor. Reformas que implican un cambio de uso de local a vivienda La normativa urbanística indica los usos que puede tener una parcela (entre muchas otras cosas). Además, en el caso de las viviendas, también se indica qué densidad puede haber, esto es, cuántos pisos puede haber en una misma parcela. Por eso, para poder hacer un cambio de uso de local a vivienda se deberá solicitar una licencia de obra mayor.

Salvo excepciones, estas obras se consideran "obras de ampliación del edificio" y requiere de nuevo la supervisión de un técnico por lo que se deberá presentar, junto a la solicitud, proyecto técnico firmado y visado, más las hojas de encargo para que supervise las obras.

La tasa por la tramitación suele ser de 242,75€ hasta 25m². Por cada 50m² o fracción que superen los 25m² iniciales se sumaran 161,90 € mas.
Además se cobra una tasa por comprobar cómo se han ejecutado este tipo de obras por un importe de 206,55€ hasta 500m².
4%4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO
Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas: lo mismo que en el apartado 1.

Otro tipo de reformas:

Las obras de conservación de las instalaciones generales o cubierta del edificio

Se tramitan por la licencia sencilla (sin proyecto técnico). La documentación a presentar: impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación.

La tasa por la tramitación suele ser de 287,70€ hasta una superficie de 500m² (la mayoría de las que se presentan)
4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO
Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas: lo mismo que en el apartado 1.

Las obras exteriores en la vivienda

Las obras exteriores en la vivienda consistentes en la sustitución de carpinterías de las ventanas o la instalación de aire acondicionado con la unidad exterior a fachada. Se tramitan por la licencia sencilla (sin proyecto técnico). La documentación a presentar: impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación.

También deberín aportar fotografías y documentación técnica del aire acondicionado justificando que cumple con las normativas municipales al respecto. Si se ven desde la calle deben estar autorizadas por la Comunidad de Propietarios

La tasa por la tramitación suele ser de 57,65€ por planta con un mínimo de 123,70€
4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO
Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas: lo mismo que en el apartado 1.

finanzas.com, 20minutos.es

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